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龙湖|自律者恒强：楼市的“安全”命题与龙湖的“标准答案”( 二 )


受益于此 ， 上半年 ， 龙湖集团保持了平均借贷成本4.5%的低位 ， 平均贷款年限6.45年 ， 净负债率51.4% ， 在手现金784.0亿元 ， 现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）4.55 ， 稳健的财务盘面得以进一步夯实 。
在行业融资难的背景下 ， 截至2020年6月底 ， 龙湖集团综合借贷总额为1685.6亿元 。 更为重要的是 ， 无论是境外美元票据 ， 还是国内公司债券 ， 龙湖均屡屡以长年期、低票息刷新业内记录 。
2020年1月 ， 集团成功发行6.5亿美元票据 ， 其中2.5亿美金为7.25年期 ， 票息3.375%；4亿美金为12年期 ， 票息3.85% ， 创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录 。 此后 ， 又在境内成功发行28亿元公司债券及30亿元住房租赁专项公司债券 ， 票面利率介乎3.55%至4.2%之间 ， 期限介乎于5年至7年 。
从债务结构来看 ， 龙湖集团亦表现优异 。 有息负债中 ， 一年内到期债务为人民币172.1亿元 ， 占总债务的比例仅为10.2% ， 现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）为4.55倍 。
得益于资本市场的优异表现 ， 龙湖集团实力站稳投资级 。 目前 ， 国际三大评级机构标普、穆迪、以及惠誉给与龙湖的最新评级分别为“BBB”、“Baa3”、“BBB”；此外 ， 大公国际、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级 。 因此 ， 龙湖也成为行业内唯一的境内外全投资级民营房企 。
“永远不为还钱去融资”
8月20日 ， 住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会 ， 强调实施好房地产金融审慎管理制度 ， 增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度 ， 央行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上 ， 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。
在此之前 ， 为控制房企有息债务的增长 ， 监管部门出台新规 ， 设置“三道红线”进行管理 。 种种迹象表明 ， 以控制杠杆为目的的融资“强监管” ， 正在成为常态 。
值得注意的是 ， 在监管层设定的“三条红线”中 ， 龙湖未踩到任何一条 ， 位于“绿档”的范围 。 这也体现出公司多年来在财务上的自律 。
这种能力是如何练就的？
“我们始终保有一定的余量 ， 以负债率倒推 ， 永远不把公司逼到为了还钱去融资的水平 ， 永远拥有主动权和自主选择权 ， 这个控制点是非常重要的 。 ”龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶说 。
稳健而可持续的财务能力 ， 已经成为龙湖的重要标签 。 这不仅保证龙湖的资金健康 ， 又使龙湖有着较低的融资成本 。 两者相辅相成 ， 共同成就龙湖长期健康的资金状况 。
实际上 ， 在充满不确定性的当下 ， 各项能力的均好性也十分重要 。 龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓总结称 ， 在传统房地产业中的能力 ， 是公司立足行业的基本 。 比如 ， 抓好节奏、在预设的城市获取土地的能力 ， 对建安成本的控制能力 ， 提高运营效率、实现项目去化的能力 ， 等等 。
此外 ， 对多元化业务的运营 ， 同样有助于公司分担风险 。 在龙湖的四个主航道业务中 ， 除传统的住宅开发外 ， 商业运营、租赁住房、智慧服务等业务的业绩贡献越来越大 ， 并形成了协同效应 。
这也令管理层对未来的业绩增长充满信心 。 邵明晓指出 ， 今年不会对2600亿的销售目标做出调整 。 由于全年的可售货源达到4100亿 ， 完成这一目标的难度不会太大 。
此外 ， 龙湖的利润会继续保持两位数的增长 ， 预计今年的增速将超过20% 。 “这是龙湖这么多年能力圈的打造 ， 包括整个团队的能力交付的成果 。 ”
（责任编辑：宋虹姗 HO031）


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