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龙湖|观点直击 | 龙湖谈未来 邵明晓：商业对增长贡献值得期待（实录）

观点地产网 龙湖将“定以制变 ， 行以践言”放在了业绩会PPT首页 。
出席业绩会的管理层已经“稳定”多年 ， 他们分别是龙湖集团董事长吴亚军、CEO邵明晓以及CFO赵轶 。
同样稳定的是龙湖的中期业绩 ， 既没有大的惊喜 ， 也没有出现意外 。
8月26日午间 ， 龙湖集团披露2020上半年业绩报告 。 数据显示 ， 上半年 ， 龙湖实现收入511.4亿元 ， 同比增长32.6%；归属于股东的净利润为63.4亿元 ， 核心权益后净利52.7亿元 ， 同比增长12.1% 。
同时 ， 毛利同比增长25.2%至157.5亿元 ， 毛利率30.8% ， 核心税后利润率为14.6% ， 核心权益后利润率为10.3% 。
从收入贡献来看 ， 物业发展业务录得收入452.5亿元 ， 同比增长32.4%；投资性物业贡献收入33.6亿元 ， 同比增长30.4% 。 其中 ， 商场、租赁住房占比分别为77.4%与21.8% 。
可见 ， 地产开发之外 ， 商业运营、租赁住房和智慧服务三个主航道业务已经开始逐渐为其贡献可观收入 。
管理层的表述也传达出对未来的信心和期待：C1地产开发保持每年两位数增长；C2商业运营和C4智慧服务今年实现收入60亿元 ， 保持每年30%的增长；C3租赁住房预计能够实现微盈利 ， 有信心实现开业10万间 ， 收入20亿元的目标 。
2600亿信心
“C1未来会保持每年两位数的增长 。 ”作为支撑的是已售未结的销售 。 中报显示 ， 上半年龙湖已售未结算的合同销售额为3021亿元 。
尽管受到新冠疫情影响 ， 龙湖上半年销售亦实现同比增长 。 期内 ， 合同销售额为人民币1111亿元 ， 同比增长5.2% ， 长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额在集团占比分别为37.0%、24.9%、22.4%、12.0%及3.7% 。
据悉 ， 龙湖2020年销售目标为2600亿元 ， 上半年已完成目标42.73% ， 下半年可售资源为3000亿元 ， 照此算 ， 50%左右的去化率即可达标 。 而最新销售数据显示 ， 截至前7月 ， 龙湖已累计实现合同销售金额1320.8亿元 。
于业绩会中 ， 管理层也不止一次称：“有信心达成全年销售目标 。 ”
为保持销售增长 ， 土地储备的补充也不可少 。 上半年 ， 龙湖新增53个项目 ， 当中13个为收并购 ， 40个来自于招拍挂 ， 新增土储总建筑1101万平方米 ， 权益面积为743万平方米 ， 平均权益收购成本为每平方米6425元 。
截至上半年 ， 龙湖持有的土地储备合计7354万平方米 ， 权益面积为 5128万平方米 ， 土地储备的平均成本为每平方米5829元 ， 为当期签约单价的34.3% 。
按地区分析 ， 环渤海地区和西部地区区域依旧是龙湖的“粮仓” ， 分别占总土储面积的32.6%和26.2% ， 长三角、华南、 华中及香港则分别占18%、11.9%、11.2%及0.1% 。
提及近期火热的地市 ， 邵明晓提及 ， 龙湖不会为了冲规模在短期内高点拿地 ， 而是会在坚守净负债率50%-60%的投资纪律下 ， 按照自己的节奏 ， 在预定的城市里获取合理价格的土地 。
“龙湖将坚定聚焦在一、二线高能级城市以及大城市周边的卫星城 ， 如长三角、大湾区的强三线城市 ， 这个城市选择不会变 。 ”他预计 ， 接下来几个月可能是拿地较好的时机 。
另外 ， TOD也已逐渐成为龙湖拿地的重要方式 。 随着城市轨交建设的不断发展 ， TOD模式有着广阔的前景 。
邵明晓透露 ， 龙湖已关注了40多个有地铁规划的城市 ， 密切跟踪接近20多个个城市 ， 已经获取的商业项目到年底接近100个 ， 到年底会开业到48个商业项目 。
观点地产新媒体了解到 ， 4月24日 ， 龙湖与金地联手 ， 以32亿元底价成交东莞火车站TOD地块；5月19日 ， 龙湖联合清能斥资46亿拿下武汉武昌滨江TOD项目；同月26日 ， 再斥资71.89亿元竞得杭州核心区TOD项目（滨康综合体） 。
在邵明晓看来 ， TOD这种高度复合的业务有合理的地价 ， 并且能够将龙湖多个主航道业务完全组合在一起 。


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