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龙湖|龙湖集团：坚持自律，与不确定性共舞


非比寻常的2020年尤为值得记录 。 突如其来的新冠疫情和全球秩序的加速动荡 ， 令不确定性充斥着整个上半年 。 艰险如时下 ， 国际货币基金组织（IMF）发布名为《前所未有的危机 ， 不确定的复苏》的报告已可见一斑 。
房地产市场也概莫能外 ， 疫情这只黑天鹅的变量仍在发酵 。 没有人可以获知 ， 危机和明天 ， 哪一个会先到来 。 而企业所能做的最确定的选择惟有：与不确定性共舞 。
2020年上半年 ， 一贯秉承扎实、均好长相的龙湖集团仍然交出了一份可圈可点的答卷 。 几组关键数据可见一斑：营业额同比增长32.6%；净负债率维持51.4%的低位；平均借贷成本为年利率4.5%；现金短债比为4.55；物业投资业务收入同比增长30.4% 。
这一切意味着弱环境之下的增长、弥足珍贵的安全以及不确定中的成长可期 。
增长来自变量中的坚韧生长：截至2020年6月底 ， 龙湖集团土储合计7354万平方米 ， 权益面积5128万平方米 ， 可以满足其3—4年的开发；全年可售货源达到4100亿 ， 有信心完成2600亿的年度销售目标 。
安全源于长期的克制谨慎：拿地方面 ， 坚守量入为出 ， 不确定性之下仍将负债率控制在50%—60%之间；融资方面 ， 坚持底线策略和方法选择、渠道选择 ， 连续四年融资成本在4.5%左右 。
成长背后是战略的笃定：虽受疫情影响 ， 龙湖集团依然一如既往坚持稳步投资持有物业的战略 ， 天街、冠寓等物业投资业务扎实推进 。 2020年上半年实现物业投资业务不含税租金收入33.6亿元 ， 同比增长30.4% 。 商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.4%、21.8%和0.8% 。
细雨随风青山在 ， 何妨吟啸且前行 。 恰如龙湖集团在半年报中所述：当下 ， "内外双循环"的战略倡导令房地产行业的稳定发展更具深远意义 ， 控杠杆、稳房价的调控基调也将长期延续 。 未来 ， 龙湖将一如既往秉承扎实、均好的长相 ， 坚持走稳健发展、品质致胜之路 ， 以拥抱变化的姿态和战略聚焦的定力 ， 厚土植根 ， 坚韧生长 。
【龙湖|龙湖集团：坚持自律，与不确定性共舞】龙湖|龙湖集团：坚持自律，与不确定性共舞
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图中人物从左到右依次为：龙湖集团首席执行官邵明晓、董事长吴亚军、首席财务官赵轶
以下为龙湖集团2020年中期业绩发布会 ， 龙湖集团董事长吴亚军、执行董事兼首席执行官邵明晓、执行董事兼首席财务官赵轶答采访人员问实录：
关于投资性物业
关于地产开发及拿地
Q：今年前7月 ， 龙湖实现合同销售金额1320.8亿元 ， 完成全年销售目标的51% 。 管理层如何看待下半年的行业及市场走势？若市场预期不佳 ， 是否会调整销售目标？
邵明晓：龙湖的布局主要聚焦在中国的一线二线城市 ， 以及主要的一些卫星城市 ， 量级都比较高 。 从市场端来看 ， 这些城市应该下半年的情况还是不错的 。 另外 ， 我们的备货也是比较充足的 ， 全年的可售货源达到4100亿 ， 所以今年我们有信心完成2600亿的销售目标 ， 而且销售目标不变 。
Q：疫情过后地市火热 ， 龙湖最近在招拍挂市场拿了不少地块 ， 拿地过程中如何防止地价过高？对今年下半年的土地市场怎么看？下半年是否会更积极拿地？是否继续考虑下沉城市布局？
邵明晓：拿地的城市选择 ， 龙湖依然非常坚定的会聚焦在中国的一线、二线这样的高能级城市 ， 以及大城市周边的卫星城 ， 以及一些像长三角、大湾区这样的一些经济发达地区的非常好的强三线城市 。 我们现在的土地储备当中 ， 从货值上来看 ， 一二线的占到了81% ， 像卫星城占到了9% ， 大概有10%不到在一些强三线 ， 所以整个拿地的城市选择不会变化 ， 依然坚持这个原则 。
第二个就是龙湖在这么多年以来 ， 我们在拿地方面有着非常得坚实的投资纪律 ， 也比较好的把握了节奏 ， 目前全集团已经有7354万平方米的土地储备 ， 权益到了5126万平方米 ， 可以满足我们3—4年的开发 ， 所以并不会为了追规模或者是其他的原因 ， 在短期内高点拿地 。 实际上回头去看 ， 我们从今年年初 ， 1、2月份时拿的项目还是比较多的 ， 到了3月初土地市场热起来以后 ， 反而我们是比较节制的 。 包括我们上半年在长三角基本上没有投什么项目 ， 当时是最热的一个区域 ， 因为长三角的市场是最早恢复的 。 但到了6月份 ， 包括7月份 ， 我们又在一些城市出手的 ， 比如最近我们在合肥又拿到了一些项目 。
往后看 ， 未来几个月应该会是拿地的一个好的时间 ， 一般到了四季度 ， 会推一些好地出来 。 但是还是那句话 ， 我们会按照我们的节奏、在我们预定的城市里面 ， 拿我们希望得到的价格 。 另外 ， 整个拿地的规则还是量入为出 ， 会控制我们整体全年的负债率在50%—60%之间 ， 这个是不变的 。
关于整体战略
Q：请问管理层 ， 在这个特殊年份的特殊经济形势 ， 结合头部房企的竞争格局 ， 您认为公司最该修炼什么能力或者业务板块？面对相对饱和的市场 ， 今后我们的新的增长点是哪里？龙湖可凭借哪些优势在下半年发力 ， 继续保持有品质的高增长？


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