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龙湖|房企中报季| 进阶的龙湖

龙湖|房企中报季| 进阶的龙湖
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8月26日下午 ， 龙湖集团对外披露2020年上半年业绩报告 ， 并以线上直播的形式同步召开中期业绩说明会 。 从中报数据来看 ， 行业下行以及疫情冲击之下 ， 龙湖交出的半年度业绩成绩单仍然较为亮眼：期内实现合同销售额1111亿元 ， 同比增长5.2%；交付物业总建筑面积为338.3万平方米；利润相关指标也较为出众 ， 期内毛利同比增长25.2%至157.5亿元 ， 毛利率为30.8% ， 核心税后利润率为14.6% ， 核心权益后利润率为10.3% 。
伴随着外界的关注目光集聚 ， 一些关于龙湖的期待也被摆在台前 。 今年初宣布上调公司年度销售目标至2600亿元 ， 对未来达成是否足够有信心？作为房地产行业融资场上的“优等生” ， 上、下半年在融资方面是否有进一步突破？2020年长租公寓新开2.5万间的目标 ， 完成进展如何？在龙头房企相继拆分物业板块上市的风潮中 ， 龙湖物业是否新增了上市预期？在本场中期业绩说明会上 ， 龙湖集团公司管理层一一解答 。
融资成本4.5%“三条红线”影响有限
对于诸多中小房企来说 ， “融资求生存”是近年来的关键词 。 而对于龙湖这个融资场上的“优等生”而言 ， 在行业下行以及疫情冲击之下 ， 上半年的融资表现也保持了一贯的“优秀”水准 ， 算上今年中期的融资成本 ， 龙湖在融资成本上已经连续四年维持4.5%左右的水平 。
据中报数据 ， 截至2020年6月末 ， 龙湖集团综合借贷总额为1685.6亿元 ， 平均借贷成本为年利率4.5%；平均贷款年限为6.45年 。 在手现金为784亿元 ， 现金短债比为4.55 ， 净负债率（负债净额除以权益总额）为51.4% 。
“公司的融资成本已经连续四年在4.5%左右 ， 这在行业里面是非常低的 。 ”谈及融资 ， 龙湖集团首席执行官邵明晓于中期业绩说明会上笑言 ， 龙湖在融资的技巧上没有什么 ， 国内两条线是稳定健康的 ， 国外就是“美元债+银团贷款” ， 这四个渠道能为龙湖提供非常充裕的融资弹药 。
就负债与融资的平衡 ， 邵明晓还在发布会上提出了“保有余量”这一概念 。 在他看来 ， 企业不应把自己逼到“为了还钱去融资”这样的水平 。 “要永远拥有主动权和自主选择权利 。 这个是非常重要的 。 ”
“龙湖始终保有一定余量 ， 我们连续四年把一年到期的负债控制在4%的水平 ， 第二年没有还款压力及设定外币债务上限 ， 避免汇率影响 。 同时 ， 公司十分珍惜自己的信用 。 ” 邵明晓直言 ， 综合上述因素 ， 相信龙湖的融资策略能够支撑该公司未来的发展 。
值得一提的是 ， 8月17日 ， 市场传言称监管部门拟出台新规 ， 为控制房地产企业有息债务规模 ， 将再次收紧房企融资 。 具体内容是:以有息负债规模作为融资管理的操作目标 ， 设置了“三道红线” ， 一是剔除预收款后的资产负债率大于70%;二是净负债率大于100%;三是现金短债比小于1倍 。 根据房企的财务状况 ， 按照踩线的条数不同 ， 从多到少分成“红-橙-黄-绿”四档进行管理 ， 每降一档 ， 企业有息负债规模增速阈值的上限增加5% 。
三道红线、四档管理、5%的增速阈值 ， 被业内总结为“345”规则 。 网传融资新规对龙湖有无影响？对此 ， 龙湖方面在发布会上给出了较为从容的回答 。
“龙湖目前处于绿档 ， 负债率增幅是14% ， 三条线都没有踩 ， （‘345’规则）对龙湖影响不大 。 ”但龙湖集团董事会主席吴亚军吴亚军也表示 ， 并不会因此而沾沾自喜 ， 下一步还要做好发展准备 。
“结合龙湖2020年中期财务数据 ， 按照网传行业融资新规方式统计 ， 第一项剔除预收款后的资产负债率 ， 龙湖2020年中期数据约为67% ， 低于假定标准70%的阈值标准；第二项净负债率约为51% ， 低于100%的阈值标准；第三项新城当期短债比约为4.55倍 ， 优于1倍的标准 。 如果网传规则为真 ， 则龙湖无指标项超出阈值 ， 有息负债规模年增速不得超过15% 。 融资新规对高资金流动性水平的龙湖暂无影响 。 ” 贝壳研究院高级分析师潘浩也作出了如是判断 。


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