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龙湖|房企中报季| 进阶的龙湖( 二 )


四季度是拿地时机
伴随着疫情态势向好 ， 二季度以来房企的拿地热情逐步恢复 。 就公司粮草储备 ， 龙湖集团方面认为 ， 现有土储能够维持该公司三到四年的发展
中报数据显示 ， 2020年上半年 ， 龙湖集团新增53幅新地 ， 首入唐山、肇庆、清远等3城 。 新增收购土地储备总建筑面积为1101万平方米 ， 权益面积743万平方米 ， 平均权益收购成本每平方米6425元 。 截至2020年6月底 ， 该集团土储合计7354万平方米 ， 权益面积5128万平方米 。
从布局区域来看 ， 2020年1-7月 ， 龙湖集团业务已遍布京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等7个城市群的61个城市 ， 约90%的货量集中在高能级城市和价值区域 。
据龙湖集团公司管理层透露 ， 今年上半年龙湖获取的53宗土地 ， 楼面地价6400元 ， 货值达6000多亿 ， 其中40块来自招拍挂 ， 13块来自收并购 。 分城市等级来看 ， 一二线城市占比81% ， 卫星城占比9% ， 强三线城市占比不到10% 。
这样的土地储备及布局 ， 也收获了行业专家的看好 。 知名地产分析师严跃进向北京商报采访人员表示 ， 成本合理的土储 ， 将为龙湖集团后续的盈利增长奠定基础 。
“龙湖目前有7354万平方米的土地储备 ， 其中权益土储5126万平方米 ， 可以满足3-4年的开发 ， 所以我们并不特别着急拿地 。 ” 在邵明晓看来 ， 得益于龙湖相对稳定的财务盘面和现金流 ， 上半年公司保持了较为平稳的投资结构 。 就未来的拿地布局 ， 他表示 ， 后续拿地依然坚持一二线城市为主 ， 拿地规则还是要控制整体全年负债率 ， 要在50%到60%之间 。
此外 ， 邵明晓还表示 ， 四季度政府推地多、优质地块多 ， 是拿地的时机 。 “‘345’规对龙湖而言 ， 也是拿地机会 。 ”
在今年对外披露2020年销售目标的房企中 ， 大多不对业绩数字设限或者保守地维持上年目标 ， 龙湖集团在年初举办的2019年度业绩发布会上 ， 却上调该公司2020年度销售目标至2600亿元 。
基于对下半年推盘节奏以及可售资源的综合考量 ， 该公司管理层表态称 ， 对完成全年2600亿元的目标“有信心” ， 并表示目标不变 。 另据透露 ， 下半年龙湖可售资源4100亿元 ，96%可售资源聚焦在一二线和环城市群的卫星城市 。 从区域看长三角 ， 环渤海 ， 西部依然占较大比例 ， 30%全新项目 ， 35%是老项目 。
冠寓已微利、商业收入目标60亿
地产存量时代 ， 龙湖集团已经形成了地产开发、商业运营、长租公寓、物业服务协同发展的四大航道 。 发布会上 ， 龙湖集团公司管理层对外披露了更高的发展目标：未来四大主航道业务增长达双位数或以上 。
“下半年公司将有8个新商场入市；2021年将有10个新商场入市 ， 届时累计商场开业数量将接近60个 。 ” 龙湖集团首席财务官赵轶介绍称 ， 截止目前 ， 龙湖的商业项目超过90个 ， 总建面900万平方米 。
谈及现阶段公司商业板块的发展 ， 赵轶透露 ， 目前龙湖商业从拿地到开业的时间已由36个月缩短至27-28个月 ， 开业面积达八成 。 2020年上半年 ， 龙湖商业实现租金收入26.7亿元 ， 全年有望达到60亿元 。
在2020年房企相继拆分物业板块上市的行业风潮中 ， 今年初 ， 龙湖方面曾明确表态“暂时无意上市” 。 半年时间过去 ， 外界对于该集团是否新增了物业上市的规划较为关注 。 此次发布会上 ， 龙湖还是给出了否定的回答 。
邵明晓表示 ， 因中国消费人口基数大、社区2C业务机会多 ， 目前物业板块整体PE估值比较高 ， 所以地产同行都积极分拆物业上市 。 龙湖在物业服务上具备多重优势 ， 但现在公司把它作为整个C1到C4整体的业务来考虑 ， 现在还没有分拆上市的计划 。
据邵明晓透露 ， 龙湖智慧服务的实管面积达到1.32亿平方米 ， 收入增幅为每年30% ， 毛利率超过20% ， 净利率在10%-12% ， 甚至是15%以上 。


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