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融资“强监管”时代到来 房企资金链扛得住吗？

对于房企融资的“强监管” ， 正在变成一种常态 。监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长 ， 设置“三道红线” 。 具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍 。根据“三道红线”触线情况不同 ， 将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档 。 以有息负债规模为融资管理操作目标 ， 分档设定为有息负债规模增速阈值 。与此同时 ， 央行、住建部于近期召集部分房地产公司在北京座谈 。 外界猜测 ， 座谈内容或涉及这一监管政策 。近期 ， 房地产政策层面不断有新的表态和动作 。 在“房地产金融审慎管理制度”的框架下 ， 对融资的监管正在趋于严厉 。 有房企人士向21世纪经济报道表示 ， 近期已感受到融资渠道收窄、审核趋严的现象 。 如果对融资领域的监管变成常态化行为 ， 未来企业战略将进入一个收缩期 。金融“强监管”将成常态监管层对于房企融资领域的关注是有迹可循的 。自2016年首次提出“房住不炒”以来 ， 监管层就不断强化房地产的居住属性 ， 弱化投资属性和金融属性 。 具体做法为 ， 在出台抑制投机投资需求政策的同时 ， 不断推出以“去杠杆”为目的的政策手段 ， 从而有效预防房地产领域的金融风险 。此后 ， 在银保监会等主管部门的表态上 ， “防控金融风险”成为时常被提及的内容 。今年两会期间 ， 政府工作报告提出“重大金融风险有效防控” 。 外界认为 ， 在市场体量庞大、资金密集型的房地产领域 ， 金融风险防控成为今年的政策重点 。5月和6月以来 ， 房地产市场快速回暖 ， 部分城市出现快速反弹 。 7月24日 ， “房地产工作座谈会”以罕见的高规格召开 ， 除继续强调“房住不炒”、“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）等政策原则外 ， 还首次提出 ， “要实施好房地产金融审慎管理制度 ， 稳住存量、严控增量 ， 防止资金违规流入房地产市场” 。有分析认为 ， 对“房地产金融”的监管和控制 ， 已经成为金融政策的重要独立考量因素 。 其中 ， “房地产金融审慎管理制度”以“制度”的表述出现 ， 说明对该领域的调控已经不再限于定向指导的手段 ， 而将以制度化和常态化的形式存在 。北京某大型房企相关负责人甚至认为 ， 对融资的强监管 ， 有可能是房地产长效机制的一部分 。 他向21世纪经济报道表示 ， 近些年 ， 无论在开发贷款和按揭贷款方面 ， 审核流程都是趋于严格的 。“如果要把‘三道红线’做制度化的要求 ， 就是多填一张表的事情 ， 在操作上没有太大难度 。 ”该人士向21世纪经济报道表示 。但对房地产金融的审慎管理 ， 并不意味着房地产融资过度收缩 。 按照“三道红线”的新规 ， 房企的融资规模是比照2019年6月的上限规模制定的 。 某信托公司相关负责人指出 ， 金融机构本身就已对房企的偿债能力做了分类管理 ， 新规只是对这种管理进行强化 ， 在实际执行中 ， 不会有太大的偏差 。土地市场或降温这个尚未正式落地的新规令一些房企感到紧张 。21世纪经济报道了解到 ， 不少企业已经拿到新规的相关细节 ， 但并不知晓具体的执行尺度 。 有房企担心 ， 若融资收紧 ， 企业的战略会全盘受到影响 。融资和销售是房企最重要的两个资金渠道 ， 去年以来 ， 不少房企通过融资实现借新还旧 ， 在改善负债结构的同时 ， 也为今年的增长蓄力 。 前述房企人士指出 ， 若融资政策趋严 ， 很多房企的战略将从进取逐渐变成收缩 。 而一些已经出现高负债的房企 ， 则可能面临资金链的紧张 。据悉 ， 在去年实现销售新高的基础上 ， 很多企业仍对今年的销售目标做出上调 。 为此 ， 近期市场掀起一股拿地热潮 ， 在部分二线城市 ， 土地溢价率再度上升 。贝壳研究院高级分析师潘浩指出 ， 假如房企融资门槛提升 ， 被新规限制融资的房企有可能延迟或取消近期土地投资计划 ， 土地市场将大概率出现降温 。但同时 ， 融资收紧使房企销售回款端压力骤升 ， 房企大概率将启动“加速销售模式” 。在此过程中 ， 中小房企受波及程度要远大于规模房企 。 潘浩指出 ， 中小房企自身抗风险能力不足 ， 在新规影响下 ， 融资受限 ， 有可能选择转让全部、部分股权或土地资源 。 而从长期看 ， 去杠杆、降负债、预防系统性金融风险是确保房地产金融市场平稳健康的重要保障 ， 房企或早或晚都将面临这一道必考题 。据悉 ， 调整负债结构、确保财务安全 ， 是不少房企今年的重要策略 。 其中 ， 为确保现金流 ， 很多企业将回款率定在85%以上 ， 并作为与销售额同等的一个考核指标 。另一方面 ， 提高投资精准度也是很多房企的内在要求 。 “由于市场的容错空间大大缩小 ， 因此前端的投资能力 ， 往往成为决定项目成败的关键因素 。 ”西部某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示 。上海易居房地产研究院指出 ， 从“三道红线”的设置来看 ， 监管部门高度关注房企负债结构及偿债能力情况 ， 房企应控制自身杠杆水平 ， 保持充裕的现金流使其能够完全覆盖短期有息债务 。 同时还应未雨绸缪、量入为出 ， 做好资金安排 ， 保持经营活动的稳定性 。该机构还建议 ， 对房企债务的监管主要集中在有息负债上 ， 房企可运用资产证券化等融资方式 ， 盘活存量资产 ， 补充企业现金流 。


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