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东莞|楼市调控难挡拿地热情 东莞土拍频现“抢地大戏”( 二 )


值得一提的是 ， 这是中梁首次通过招拍挂的方式在东莞拿地 ， 其10469元/平方米的成交楼面价更是打破了首创在2019年创下的纪录（10264元/平方米） ， 成为目前望牛墩楼面单价最高的地块 。
8月16日 ， 中梁粤港澳发展集团正式揭牌 。 此前 ， 中梁控股宣布将原中梁地产南方区域集团“升级”为中梁粤港澳发展集团 ， 由顾继伟出任执行董事 ， 此举意在加强粤港澳大湾区业务的拓展力度 。
而就在8月6日 ， 深圳市润恒源投资有限公司（以下简称“润恒源投资”）同样以封顶总价39.83亿元拿下凤岗镇油甘埔村一宗7.37万平方米商住用地 ， 溢价率33.18% ， 配建17% ， 折合可售楼面价25871元/平方米 。 天眼查显示 ， 润恒源投资为深圳润恒房地产开发集团有限公司（以下简称“润恒集团”）100%控股子公司 。 官网显示 ， 截至目前 ， 润恒集团旗下的地产项目均位于深圳 。
8月14日 ， 东莞国际商务区（CBD）4宗商服用地以总价20.9亿元成功出让 ， 分别由广东盛和房地产集团有限公司及3家东莞本土企业获得 。
针对上述拿地动机以及如何看待东莞房地产市场等问题 ， 采访人员分别致函保利地产、招商蛇口、中梁和润恒集团方面 ， 截至发稿 ， 未收到相关答复 。
区域新房库存告急
与上述房企高涨的拿地热情相比 ， 东莞楼市在调控升级下出现了降温 。 根据东莞乐居提供的数据 ， “7·25”新政发布后一周 ， 东莞全市二手房网签数仅91套 ， 相较政策发布前一周下降93% ， 东莞中原战略研究中心监测的数据亦显示市场观望气氛浓厚 。
即便如此 ， 东莞土拍市场依然火热 。
对此 ， 李宇嘉对采访人员表示 ， 调控政策出台后对市场的短期影响将非常明显 ， 会出现量跌价稳的现象 ， 原因在于东莞楼市历来以外地特别是深圳投资客的需求为主 。 “但我认为限购政策仍保留一定余地 ， 本质上是想保持楼市稳定的态势 ， 而不是彻底抑制外地的投资需求 。 另外 ， 深莞穗的规划红利也是促使开发商高溢价拿地的动机之一 。 先把土地拿在手里 ， 不必过多担忧后期的购买力问题 。 ”
另外 ， 中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林教授认为 ， 近年来 ， 东莞的产业结构不断优化 ， 提升了本地部分人群的购买力 ， 成为支撑东莞房价的内部因素 ， 加上入户门槛不高 ， 东莞承接了来自广州和深圳部分外溢的需求 。 因此 ， 东莞的供需在一定程度上仍比较强劲 。 “我估计开发商拿地的原因也是基于上述分析 ， 政策只是限制一部分需求 ， 但像第一套住房此类刚需仍是要满足的 。 种种因素叠加下 ， 拿地的开发商还是长期看好东莞的楼市 。 ”
值得注意的是 ， 东莞市自然资源局于今年4月发布的《东莞市2020年度国有建设用地供应计划》（以下简称“《计划》”）指出 ， “全市土地资源紧缺 ， 省下达给东莞的年度用地指标相对较少 。 2020年度用地需求仍然比较旺盛 ， 供需矛盾尖锐 。 ”
根据《计划》 ， 2020年东莞国有建设用地供应计划指标约1095.43公顷 ， 其中计划供应49宗住宅用地、面积约230公顷 ， 占计划指标20.96% 。
具体到住宅方面 ， 东莞中原战略研究中心提供的数据显示 ， 截至7月31日 ， 东莞住宅库存套数25064套 ， 库存面积持续下滑至322万平方米 ， 环比下跌5% ， 同比下跌34% ， 创近4年新低 。 按照过去一年消化速度计算 ， 7月底住宅消化周期为6.6个月 ， 环比缩短0.7个月 ， 同比缩短4.3个月 ， 主要原因是市场供不应求情况持续加剧造成库存下滑 。
采访人员通过梳理亦发现 ， 上述房企拿地的区域存在新建商品房住宅库存告急的现象 。
东莞市住房和城乡建设局发布的《2020年7月底东莞市分镇街新建商品住宅库存情况表》显示 ， 望牛墩镇以191套住宅在33个镇街中位列倒数第三 ， 住宅建筑面积为1.91万平方米 。 谢岗镇则有204套住宅 ， 排名倒数第四 ， 建筑面积为2.93万平方米 。 在二手住宅市场表现上 ， 谢岗镇在今年7月末仅成交13套 ， 均价为7750元/平方米 ， 两项数据均排名倒数第一 。


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