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东莞|楼市调控难挡拿地热情 东莞土拍频现“抢地大戏”

本报采访人员 陈婷 赵毅 东莞报道
“7·25”限购政策出台后 ， 东莞一级土地市场热度不减 ， 更有不断走向高潮的趋势 。
8月18日 ， 东莞洪梅镇梅沙村一宗商住用地时隔3年重新入市 ， 起拍总价上调约4000万元至9.1亿元 。 与此同时 ， 位于茶山镇、松山湖片区、谢岗镇合计3宗商住用地亦将在这个月公开挂牌 。
值得注意的是 ， 在近期已成交的土地中 ， 多轮竞价“抢地”、高溢价拿地现象频出 。 7月28日至8月6日 ， 位于凤岗镇、望牛墩镇、谢岗镇4宗挂牌出让的商住用地均被多家开发商以超过30%的溢价率拿下 ， 其中3宗地块均以最高限价成交 。
值得注意的是 ， 土拍市场火热背后 ， 东莞楼市在限购新政发布后降温明显 ， 市场观望气氛浓厚 。 东莞中原战略研究中心提供的数据显示 ， 自7月25日以来 ， 认购量连续三周出现环比下跌 。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ， 房企拿地热情不减说明其仍看好东莞的发展 。 此外 ， 限购政策所抑制的需求未来仍会释放 ， “对于那些从现在开始攒社保的人来说 ， 一年时间过后就拥有了购买力 ， 我觉得这是开发商选择在这个时候拿地的根本原因 。 ”
某头部房企负责东莞区域营销人士对《中国经营报(博客,微博)》采访人员表示 ， 其公司为最早一批进入东莞的房企 ， 东莞与广州、深圳是其重点发展的核心城市 。 “我们长期看好东莞 ， 截至目前 ， 公司在东莞的项目销售均接近尾声 ， 这正是这个市场发展前景良好的标志之一 。 ”据了解 ， 该房企于今年亦在东莞斩获一宗地块 ， 该相关人士透露 ， 项目预计最迟于明年年初入市 。
房企抢滩布局
自今年7月以来 ， 东莞对楼市已出手多次 ， 从对申请预售或现售的商品住房项目设置3万平方米的单次推货“红线” ， 以及更新限价政策 ， 提出将定期发布网签房价以提高房价透明度 ， 到7月25日凌晨 ， 首次对二手住宅采取限购政策 ， 将楼市调控推向高潮 。
7月28日 ， 东莞迎来限购新政后的首宗拍卖地块——位于谢岗镇谢山村一宗编号为2020WR026的商住用地（以下简称“谢岗TOD地块”） ， 其距离银瓶站约500米 ， 出让面积约7.66万平方米 ， 容积率2.8 ， 建筑面积约21.46万平方米 。 该地块须无偿配建约1.07万平方米拆迁安置物业、一所幼儿园以及一个肉菜市场 ， 起拍总价约12亿元 ， 剔除配建折合楼面价6380元/平方米 。
值得注意的是 ， 东莞市公共资源交易网显示 ， 未到正式开拍 ， 已有6家房企对谢岗TOD地块合计进行8轮报价 。 正式开拍后 ， 竞拍号为144的房企拿地意愿强烈 ， 曾在4秒的时间内加价100万元 。
经过47轮竞拍 ， 谢岗TOD地块最终由深圳招商房地产有限公司（以下简称“深圳招商”）以16.74亿元竞得 ， 溢价率39% ， 剔除无偿配建后 ， 折合可售楼面价约8870元/平方米 。
天眼查显示 ， 深圳招商为招商蛇口(001979,股吧)全资子公司 。 根据华创证券研报统计 ， 今年上半年 ， 招商蛇口新增规划面积达到660.1万平方米 ， 同比增长72.2%；总地价为641亿元 ， 同比增长61.5% 。
同在7月28日下午 ， 凤岗镇油甘埔村一宗编号为2020WR027地块更是在经过71轮竞价后达到最高限价 ， 由此进入竞配建环节 。 此次土拍历经2个小时 ， 最终由惠州市和筑投资有限公司（由保利地产(600048,股吧)控制）以19.7亿元加上17%配建艰难斩获 ， 折合可售楼面价25856元/平方米（剔除无偿配建） ， 溢价率33% 。
诸葛找房数据显示 ， 目前 ， 凤岗镇楼面地价的保持者为中海地产于2017年拿下的官井头村地块 ， 其折合楼面地价26646元/平方米 ， 同样是目前东莞商住用地楼面地价的最高纪录 。 该地块开发的项目为中海云麓公馆（已告罄） ， 开盘价为3.5万元/平方米 ， 二手别墅挂牌均价5.2万元/平方米 。
8月5日 ， 望牛墩镇一宗袖珍地块揭开东莞8月土拍的序幕 。 东莞市公共资源交易网显示 ， 编号2020WR028的商住地占地面积仅6848.26平方米 ， 建筑面积为1.37万平方米 ， 起拍总价为9587万元 。 只不过 ， 该地块面积虽小 ， 热度不低 。 经过48轮举牌后到达封顶价约1.43亿元 ， 由中梁旗下公司拿下 ， 溢价率49.6% 。


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