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临港|上海临港楼市：从火热回归理性

本报采访人员 刘颂辉 上海报道
自从挂牌上海自贸区新片区 ， 位于沪上东南一角的临港发生了巨大变化 ， 尤其在房地产领域迎来了前所未有的场面 。
58安居客房产研究院数据显示 ， 受自贸区政策影响 ， 临港新房去年9月单月销售套数达835套 。 不过 ， 在经历销售量暴增的几个月后 ， 市场逐步冷清 。 新房成交量持续回落 ， 今年2月达到了最低点 。
直到今年第二季度 ， 临港房地产市场整体复苏 ， 虽然楼盘销量得到一定恢复 ， 但是最高单月销量仅235套 ， 依然低于去年8~12月的最低销量水平 。 同时 ， 价格也呈现冲高回落 ， 今年7月均价跌破3万元/平方米大关 。
近日 ， 《中国经营报(博客,微博)》采访人员实地走访临港新片区房地产市场发现 ， 一大波优质地块将迎来集中出让 ， 但是区域内的一手房源可供选择所剩不多 。 供应端减少让一手房销量发生微妙变化 ， 与二手房的价格呈现倒挂状态 。
即便如此 ， 在这块386平方公里的土地上 ， 尚有保利地产(600048,股吧)、禹洲地产、绿地集团和大名城(600094,股吧)等品牌开发商在深耕布局 。 8月27日 ， 大名城方面表示 ， 临港正迎来发展的黄金时期 ， 具有前所未有、举足轻重的地位 ， 未来 ， 公司将继续深耕上海临港(600848,股吧)新片区 。 围绕临港新片区关于打造完善城市功能配套 ， 提升宜居度和吸引力 ， 打造人性化城市、人文化环境、人情味生活的区域发展要求 ， 做好适配产品的研发和迭代 ， 提升产品力 ， 升级产品品质和服务 ， 进而提升公司区域发展动力 。
短暂“断供期”
两年前 ， 身着西装皮鞋的赵成刚（化名）从上海市区来到临港的万科金域澜湾鹭语墅 ， 从事楼盘销售工作的他 ， 见证了临港划入新片区前后房地产市场的变化历程 。
今年1月 ， 万科金域澜湾鹭语墅的400余套小高层和叠墅房源开盘 ， 在接下来几个月里逐步销售一空 。 “除了这个项目 ， 万科在临港主城区没有新房可卖了 。 ”赵成刚介绍 。
在临港 ， 像万科一样有实力的品牌房企 ， 储备有在售楼盘的也屈指可数 ， 后续没有新盘可售 。
“品牌开发商来主城区拿地比较难 ， 如今基本上都卖完了 。 2017年下半年到今年没有出让土地 ， 让新盘处于短暂的‘断供期’ 。 ”赵成刚无奈地说 。
临港新片区挂牌之初 ， 市场对这一区域的政策力度保持乐观 ， 大量需求从上海市区流入临港 。 然而 ， 激情过后 ， 楼市开始冷静回归 。 在经历销售量暴增的8月份后 ， 新房成交量持续回落 ， 至2020年2月达到最低点 。
“3月份在疫情防控逐渐放松之后 ， 陆续有人过来看房 ， 基本没有排队买房的情况了 。 ”他说道 ， 如今买房的客户比之前更加理性 ， 不论是投资还是自住的客户 。
中指院上海机构提供的数据显示 ， 今年1~7月 ， 临港新城板块住宅销售套数分别为294套、48套、134套、149套、147套、235套、160套 ， 销售均价由2月份最高的36736元/平方米下降到7月份的29550元/平方米 ， 销售额从1月份最高10.6亿元下调至7月份4.73亿元 。
盘古智库高级研究员江瀚认为 ， 临港新片区挂牌成立一周年来 ， 基本上房地产市场保持相对稳定发展的状态 ， 总体上来说是“稳定且克制” ， 没有出现大涨大跌的情况 ， 也保持了整体向好的发展速度 。
“其实可以看到 ， 整个临港新片区有很多区域没有被销售 ， 最核心的原因是整个上海房地产市场其实也都处于比较稳定的状态 ， 在房住不炒的影响之下 ， 实际上整个上海的楼市都处于销量不太冲高的状态 。 ”他认为 ， 未来临港新片区的房价有一定的上涨趋势 ， 不意味着会进入上涨“快车道” 。
从58同城安居客线上的数据来看 ， 用户的找房热度在2019年8月达到顶峰 ， 随后快速下滑 ， 2020年一季度热度缓步提升 ， 二季度则又现下探趋势 。


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