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还会|没意外的话，明年还会是个楼市大年

 
大家好 ， 我是卢俊 ， 最近两个月增加了和大家线下见面的频率 ， 因为最近上海楼市确实发生了很大的变化 ， 而且我认为这个变化可能会一直延续到明年
2020年的上海楼市其实有4个关键点
第一个特别重要的一点 ， 整个楼市的根本性逆转发生在今年的8月份
判断这一点变化的依据是市面上最真实的认筹数据
我们都知道 ， 供应量来源于预售证、成交量来源于网签、均价来源于整个市场的整盘均价 ， 它的变化本质上都不是真实的 ， 是可以调控的
但是认筹的变化代表着一个真实的个体 ， 他在用脚投票 ， 而这个认筹变化最明显的反差就从8月份开始
还会|没意外的话，明年还会是个楼市大年
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静安映和映虹桥都是今年开过两次盘的项目 ， 8月份之前和8月份之后的认筹数据有了根本性的变化
当一个楼盘 ， 它在同一个地段 ， 供应一样的产品 ， 一样的面积段 ， 认筹率却突然有了很明显的提升 ， 这足以说明 ， 8月份开始市场在变热 ， 上海楼市已经进入到一个爬坡阶段
今年上海在8月份之后还出现很多千人摇的项目 ， 千人摇意味着的这个项目的客群已经不局限于区域客 ， 而是来自全市范围的客群
这两点都说明今年的8月是上海楼市重要的转折点
第二个关键点是整个上海每月二手房的成交套数的时间点
还会|没意外的话，明年还会是个楼市大年
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因为一手房的网签和预售都是可以控制的 ， 二手房最主要的一点就在于它的真实
我们拉了最近3年的二手房的数据 ， 上海每月平均卖掉2万套是一个健康的成交量
大家可以看到 ， 2020年4月份开始 ， 二手房率先活跃 ， 突破2万套 ， 连续半年一直站在2万套以上的成交量 ， 二手房代表着流动性 ， 代表着购买力
大部分买一手房的人 ， 都是卖掉二手去买一手 。 二手房的率先活跃也是带来了8月份一手房回涌的根本原因
在9月份整个二手房的成交量已经到达了30000+套 ， 这是2016年之后 ， 整个上海二手房成交最峰值
巅峰值的背后意味着大家都要换房 ， 大家都要找寻一些好的楼盘
而2020年10月二手房的成交套数又下滑到28469套
大家觉得从9月份的30000+套到10月份的28000+套 ， 是否意味着楼市降温了？
并不是
10月份成交套数下滑的根本原因在于银行没有信贷了
目前主流银行房贷在9月份开始已经差不多用完 ， 这也是很多成交量并没有顺利在10-12月份去释放的核心原因
因为信贷额度下滑 ， 导致很多的网签、过户延后
这是整个楼市的一个基本面 ， 今年前9月基本上已经用完了过去一年的信贷额度
每一家银行每年的信贷额度都是根据去年用掉的额度来制定的 ， 出现这样的情况 ， 也是很多银行始料未及的
二手房市场不管在10-12月份 ， 它变成一个什么样的数字 ， 整个楼市的热度或购买的欲望是一直比较充沛的 ， 这是我对今年楼市的第二个判断
第三个判断是来自这张图 ， 这张图其实也算是我今年印象深刻的一个画面
还会|没意外的话，明年还会是个楼市大年
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这是绿地海珀外滩的选房现场 ， 51套房源售罄销售金额达到约25亿 ， 基本上每套是5000万的价格
对于上海来说 ， 5000万总价的房子是被秒光的 ， 这出乎我意料
越顶端的产品越被抢
我经历过完整的几个房产周期 ， 也见证了楼市三个「回暖」时期
2008
2016
2020
2008年是刚需托底带来的回暖 ， 刚需性产品在快速的起量把整个市场给托起来
2016年的回暖是全面性回暖 ， 因为整个楼市里面 ， 突然不知道为什么进入了大量的资金 ， 所以导致高中低全面回暖
而今年楼市跟前两波周期不同 ， 它不是来自于底层的托底 ， 更加不是全面性的回暖 ， 它是来自于改善段的或改善加高端产品率先被认可 ， 从而导致整个市场的提升


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