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北京楼市|北京楼市再现回暖信号

 
作者：吾心生
来源：楼市微观察（loushi666）?
北京楼市又出现一些新的变化了 ， 这次还是出现在土拍市场 。
北京楼市|北京楼市再现回暖信号
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东坝区域新挂牌的一宗限竞房地块 ， 挂牌文件中 ， 有关"7090"政策 ， 是这样描述的：
北京楼市|北京楼市再现回暖信号
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在这以前 ， 出让的地块中 ， "7090"政策中的90平米是以建筑面积为标准的 ， 而这次是以套内面积为基准 。
这意味着"90平米的户型"更大了 。
常看房的朋友应该对下面这种户型都非常熟悉：
北京楼市|北京楼市再现回暖信号
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上面这个户型存在于90%以上的限竞房项目中 ， 而且是很多项目的主力户型 。
为什么大家都殊途同归 ， 原因就在于 ， 它完全符合"7090政策" 。
这种建面89平米的户型 ， 一般出现在电梯洋房中 ， 得房率一般在75%-80%之间 ， 实际可用面积在70-75平米 。
板楼 ， 南北通透 ， 明厨明卫 ， 紧凑三房一厅 ， 对于第一次改善或者一步到位的年轻人来说 ， 都是不错的选择 ， 它是被限竞房时代被验证过的成功户型 。
现在 ， 东坝这块地变了 ， 套内面积90平米 ， 按照得房率反推 ， 建筑面积差不多在110-120平米之间 ， 这个面积如果做成三居室 ， 将会是标准的改善型三居室 ， 相比较紧凑三居 ， 舒适度明显改善 。
那么问题来了 ， 为什么会出现这种变化？
我觉得跟东坝这片区域的定位有点关系 ， 熟悉北京楼市的朋友应该都知道 ， 这一块是中央别墅区 ， 豪宅扎堆 ， 本身区域地价就不便宜 。
如果做成以前那种以建面为标准的90平米 ， 那么实际总房价也比较高 ， 这块地均价7.1万售价 ， 90平米就是630多万的90平米紧凑户型 ， 结果就是 ， 很可能滞销 ， 因为面积和价格很尴尬 。
有实力的人瞧不上 ， 在东坝这片花630万买个套内才75平米的紧凑三居？多花点钱买个标准三居或者四居不香吗？
真正的刚需够不着 ， 630万还是太高了 ， 北京刚需第一套房平均价格才300多万 ， 差太多了 。
怎么说呢 ， 目前还只是零星出现 ， 说一说我的感受吧 。
实际上 ， 北京限竞房不太好卖 ， 地段差 ， 产品高度雷同 ， 库存很高 ， 这一点大家应该都很清楚 ， 今年金九银十 ， 大量项目打折 ， 而且折扣并不低 ， 但实际也卖得不好 。
现有的限竞房库存 ， 按照目前的去化率 ， 至少能卖到明年下半年 ， 对于刚需来说 ， 完全是可以耐心挑挑的 。
也正是基于限竞房的基本面 ， 刚需有保障 ， 改善项目不足 ， 才会做出这种调整 。
实际上 ， 从开年到现在 ， 大家也能感受到 ， 限竞房地块占比明显下降 ， 纯商品房地块占比大幅度增加 ， 未来可能要着重解决改善人群的住房需求了 。
限竞房"7090"政策的这种变化 ， 某种程度上给了开发商更多元化的设计方案 ， 50平米的户型还会有 ， 但也就是一定层面的照顾高真正的刚需吧 。
但客观上讲 ， 7090松绑了 ， 开发商肯定会顶格来操盘 ， 留出更小的体量安排小户型 ， 也只是为了拉低项目的购房门槛 ， 营销层面意义更大一点 ， 这种小户型整体还挺抢手的 ， 但在总供应量中占比肯定是会越来越低的 。
在政策框架内 ， 尽可能把主力户型设计成最大的 ， 而且这种需求现在也并不低 ， 所以开发商的底气还是蛮足的 。
未来 ， 这种地块就是单价小涨 ， 总价涨得更多一些 。
从商品房地块明显增加 ， 到限竞房7090趋于宽松 ， 当商品房供应结构开始向中大户型倾斜的时候 ， 对新房均价肯定是有抬升作用的 。
第二轮限竞房周期 ， 经历了三四年 ， 2020年基本宣告结束 ， 北京楼市终于要进入新一轮供应周期了 。


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