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新湖中宝|左手金融，右手地产，“卖子纾困”的新湖中宝在酝酿怎样的棋局？

 
【新湖中宝|左手金融 ， 右手地产 ， “卖子纾困”的新湖中宝在酝酿怎样的棋局？】



新湖中宝|左手金融，右手地产，“卖子纾困”的新湖中宝在酝酿怎样的棋局？
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文/苗野
有“上海内环地王”之称的新湖中宝(600208,股吧)又开始“卖卖卖”了 。
11月10日晚 ， 新湖中宝发布公告 ， 融创中国将受让其持有的浙江启辉实业有限公司35%股权以及浙江启隆实业有限公司50%股权 。
这两笔交易将为新湖中宝回笼49.44亿元资金 。 其中 ， 浙江启辉实业35%股权及相应权利和权益卖了11.44亿元 ， 包含股权转让价款350万元 。 浙江启隆实业50%股权及相应权利和权益卖了38亿元 ， 包含股权转让价款11.28亿元 。
新湖中宝表示 ， 交易有利于加快公司相关项目开发进度 ， 提升经营效率 ， 优化公司资产负债结构 ， 降低资产负债水平 ， 实现更加稳健高效优质的发展 。
这是新湖中宝和融创中国的二次牵手 。 去年7月17日 ， 融创就分别以5亿元和3.78亿元受让新湖中宝持有的瓯瓴实业90.1%的股权和上海玛宝90.1%的股权 ， 并平价受让新湖对上述2公司的债权58.27亿元 。
如果不能成为“大鱼” ， 不如卖个好价钱 。
对于新湖中宝而言 ， 无论是引入绿城中国 ， 还是售予融创 ， 都是为了能够快速回笼资金 ， 减轻流动性紧张的压力 。
具体来看 ， 浙江启辉实业的重要资产是温州西湾项目14宗土地 ， 地块总土地面积67万平方米 ， 最大建面达到142.4万平方米 。 浙江启隆实业拥有的资产是上海亚龙古城国际花园项目 ， 总面积为9.4万平方米 ， 包括旧改面积9.09万平方米 。
其中 ， 上海亚龙古城国际花园为旧改项目 ， 是新湖中宝在上海内环储备中的优质资产 ， 稀缺程度十分罕见 。 其位于上海黄浦区老城厢腹地 ， 是中心城区难得的纯住宅用地 ， 总建筑面积约43万平方米 ， 距离新天地直线距离900米、人民广场直线距离1.1公里、外滩直线距离1.3公里 。
显然这是融创拿下的一笔不错的收购 ， 不仅低价拿到百万方位于上海老城区核心地段的优质土储 ， 还保留以往收并购传统 ， 以获取控制权为目的主导开发 。
新湖中宝|左手金融，右手地产，“卖子纾困”的新湖中宝在酝酿怎样的棋局？
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虽为珍贵的上海市中心宅地 ， 但旧改项目投入多、回款慢、周期长的特点让新湖中宝负债高企 ， 资金链承压 。
今年前三季度 ， 新湖中宝实现营业收入80.25亿元 ， 同比下降27.45%；归母净利润27.34亿元 ， 同比增加11.27%；归母扣非净利润9.56亿元 ， 同比下降62.37%；经营活动现金流同比下降605.19%至-6.4亿元 。
负债方面 ， 上半年新湖中宝账面资产负债率75.29% ， 扣除预收类款项后的资产负债率为62%；净负债率158%；现金短债比为0.72；有息负债合计742.82亿元 。
“三道红线”重压下 ， 新湖中宝踩中两条红线 ， 处于橙档 ， 有息负债规模年增速不得超过5% 。
为了减轻负债压力 ， 新湖中宝一直走在“卖卖卖”的路上 。
据观点指数统计 ， 2019年至今 ， 新湖中宝合计转让南通启新、南通启阳、南通新湖、金谷置业、明珠置业、上海中瀚等11个项目公司股权 ， 交易对价为227.6亿元 。
在房地产这个奉行高周转的行业里 ， 新湖中宝重一级开发、慢周转、捂盘而待的策略始终敌不过规模至上的行业大势 ， 成为了行业里不折不扣的另类 。
实际上 ， 在房地产之外 ， 新湖中宝在金融科技和其他高科技领域做了大量布局 。 频繁出售资产 ， 或是为了助力科技转型 。
近年来 ， 新湖中宝在持续投资金融服务机构的基础上 ， 还加大力度投资信息技术、芯片设计、智能制造、医疗健康等高科技企业 。
中报显示 ， 新湖中宝持股比例约14.05%的邦盛科技 ， 是一家服务于金融机构的科技公司 。 自2018年便展开投资的杭州趣链科技 ， 经历数次追投 ， 如今新湖中宝合计持有趣链科技49%的股权 。 登陆科创板逾一年的晶晨股份(688099,股吧)是全球最大的智能芯片供应商之一 ， 新湖中宝持有其1.49%股份 。 在国内中高端纺织数码喷墨印花机市场占有率超过50%的宏华数码 ， 今年6月向科创板提交了上市申请 ， 新湖中宝持有其25%股权 。


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