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核桃仁说楼市|回顾过去31个月的数据，我们发现郑州二手房正在起死回生

核桃仁说楼市|回顾过去31个月的数据，我们发现郑州二手房正在起死回生

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核桃仁说楼市|回顾过去31个月的数据，我们发现郑州二手房正在起死回生

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核桃仁说楼市|回顾过去31个月的数据，我们发现郑州二手房正在起死回生

经历一轮轮吊打之后 ， 郑州二手房一次次上演着自己的倔强：
挂牌量一路高歌 。
现在 ， 这个数据已经突破11万 。 位居全国第五 。 于是 ， 新一轮的游街开始了：
看啊 ， 二手房挂牌量比去年此时涨了四万多套 。 看啊 ， 二手房又不行了 。 看啊 ， 二手房业主快不行了 。 看啊 ， 二手房要完蛋了 。
风雨飘摇的二手房市场 ， 真的死期将至么？未必 。1
眼下的郑州二手房 ， 确有不少“濒死征兆”：房源挂牌量巨大 ， 十万大关已破 。
房源大范围、持续性降价 ， 即便豪宅、学区房也不例外 。 成交周期拉长 ， 挂牌一年卖不出去非常常见 。 中介带看量骤减 。 部分中介压缩二手房业务 ， 主攻新房 。 以上皆为事实 ， 这些全部都是郑州二手房市场眼下的局面 。 各种现象交织一起 ， 在二手房市场上空拼出一个大字：
惨 。
惨是真惨 ， 但这能说明二手房已坠入万劫不复的深渊么？
好比一个重症病人 ， 是否有救 ， 并不取决于他距离正常人的健康标准有多远 ， 而是他的身体指征是否在一天天向好 。
二手房的指征 ， 就是成交量 。
结合郑州房管局的统计数据 ， 我们整理出2018年1月至今共计31个月的二手房成交量 ， 得出一个结论：郑州二手房正在悄悄起势 。2


上面这张图 ， 是2018年1月至今的二手房成交数据 。
先看今年1月至今的数据 。
3月至7月 ， 郑州二手房成交量连续5个月上涨 。 这是2018年1月来 ， 二手房市场的第一个“五连涨” 。
更值得注意的是 ， 在6、7月这两个月 ， 月成交量均突破7000套 。 这是7个月以来 ， 郑州二手房市场第一次再次实现7000套的突破 。
以上 ， 说明什么？
今年上半年 ， 虽然大势不甚乐观 ， 但郑州二手房稳步走出上扬曲线 ， 市场在日渐向好 。
再来横向对比一下 。
抛开2、3月受疫情影响较为明显的两个月份 ， 今年其余几个月的成交数据 ， 均同比完胜2018年 。 与2019年相比 ， 在7月份第一次实现了同比增长 。
这又意味着什么？
今年上个年每个月的纵向对比 ， 说明市场并没有越来越糟 ， 遭受疫情突袭之后 ， 自我恢复还不错 。 而横向对比的增长 ， 说明市场真正有了回温迹象 ， 市场信心在增加 。
可以说 ， 7月份开了个好头 。3
还有一个数据不可忽视：二手房在房地产市场中的成交占比 。 它在某种程度上 ， 体现了二手房的市场信心和市场需求的变化 。
在不少热点城市 ， 二手房交易的比重已占半数以上 ， 北京的二手房交易占比已达8成 。 郑州并非存量房主导的市场 ， 二手房成交仅占市场极少部分 。
现在 ， 这个市场格局发生了微妙变化 。
下面这个表格 ， 是我们根据房管局数据逐一计算得出 。 总体能够看到一个大趋势：
二手房的成交占比在这两年逐年上升 。

占比最低的是2018年 ， 占比最高的月份 ， 比例也未能超出20%；在2019年 ， 这个比例产生明显变化 ， 有6个月的成交占比均超出20% 。
在2020年 ， 又在1月份实现了31个月以来的新高：25.3% 。 并且 ， 从5月份开始 ， 连续三个月成交占比持续走高 。
下面这个曲线图会更清晰看出这一变化 。
意味着什么？二手房的需求在增加 ， 购房者购买二手房的意愿在增强 。
而产生这一变化的原因又是什么？
主要源自价格妥协 。
看下图 ， 郑州二手房成交均价一路下滑 ， 从前年9月的16336元/平米 ， 降至14647元/平米 。

注意 ， 这可不像新房市场的部分区域、部分项目、部分楼盘的降价操作 ， 这是实打实的普降 。
之前我们也说过 ， 同一个小区 ， 同一个户型 ， 成交价相差2、30万非常常见 ， 就算是老CBD的豪宅 ， 成交均价也普遍下调了几千元/平 。
实打实的价格让步 ， 才能真正打动购房者 。 这也再次给着急出手的二手房卖家提了个醒：
想卖房 ， 想快速卖房 ， 价格上就不能太过任性 。 市场不好 ， 识时务者方为俊杰 。
插一句 ， 一直硬抗的新房市场最近也出现明显松动 。 以前降价主要出现在近郊 ， 现在主城区楼盘也在跃跃欲试 ， 甚至不少热门楼盘也开始推特价房、推行首付分期、支持组合贷 。
这都是非常明显的市场信号 ， 在此不再展开 ， 接下来我们会有专门文章做详细剖析 。4
再回到二手房的话题 。
接下来的二手房市场会怎么走？
现在的二手房价格 ， 逐步接近购房者心理预期 ， 成交量回升也是必然结果 。 只要二手房卖家不作妖 ， 市场成交在接下来极有可能会继续保持一个良好的姿态 。


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