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明源地产研究院|为什么房企反腐就这么难？！( 二 )


因为地产是一个资金密集型行业 ， 从拿地到工程 ， 从采购到营销 ， 甚至连人力、物业等等 ， 每个环节都要对接一堆供应商资源 ， 有决策权的专业条线 ， 就会存在贪腐的漏洞 。
供应商给回扣是最常规操作 。
一般是找好合作方 ， 谈好价格和回扣比例 ， 然后中标后 ， 合作单位按照比例给回扣 。
以拿地环节为例 ， 以前都认为投拓部门是清水衙门 ， 但实际上收并购、旧改项目的操作也存在很多猫腻 。
某百强房企曾经查处过一个区域总 ， 该区域总获取项目信息后 ， 按照价格1.36亿报给集团 ， 实际支付合同金额是1.3亿元 。 多出来的六百万就被瓜分掉了 。
虚报价格 ， 以次充好 。
这种一般发生在采购条线 ， 明明价格是100万 ， 虚报到130万 。 更过分的是 ， 有些贪腐人士甚至以次充好 ， 比如花了正品的价格 ， 最后用的是山寨产品 ， 从中牟利 。
自己成立马甲公司 ， 套取公司资金 。
这种操作在拿地、工程、营销环节都较为常见 ， 因为都要找供应商 ， 不如自己成立一家马甲公司 ， 让自己的公司接公司的活 ， 再找个乙方分包下去 ， 套取公司资金 。
比如拿地时 ， 找到项目后先由自己的公司谈下来 ， 再溢价卖给集团 ， 赚了差价还赚了佣金 。 工程招标时 ， 有些城市总或区域总导入自己控制的空壳公司 ， 参与工程建设 ， 再把活给其他施工单位干 ， 自己就套取集团的建设费用 。
利用信息差控制房源 ， 等到涨价再更名卖掉 ， 赚取差价 。
很多营销操盘手卖房时 ， 跟集团报价2万销售给客户 ， 实际上自己拿下房源 ， 再转一手加价卖给客户 ， 赚取中间的差价 。
客户身上榨取茶水费、好处费 。
营销线直接对接客户 ， 有些操盘手会利用客户想买房的心理 ， 收所谓的茶水费 。
某港企在上海一个项目 ， 操盘手成立了一家空壳公司 ， 要求所有客户要买房都必须经过该公司 ， 并缴纳30万茶水费 ， 最终贪污了3000多万 ， 等到公司查出来 ， 人已经外逃了 ， 这笔钱始终没追回来 。
除了方式多样 ， 房企内的贪腐隐蔽性很强 ， 难以查证 。
地产人基本是高学历人群 ， 大多法律意识很强 ， 懂得保护自己 ， 在进行贪腐活动时非常谨慎 ， 很少会留下直接证据 ， 这也为查证带来很大难度 。
比如很多材料从出厂运送到项目 ， 该有的资源全都有 ， 全部合格 ， 但有的贪腐人士会在包装上做手脚 ， 比如用的是好产品的包装 ， 实际上装的是山寨产品 。 如果审计部门只查包装或资料 ， 根本查不出问题 。
而且很多供应商贿赂方法越来越高明 ， 比如找城市总打牌 ， 故意给城市总输钱 ， 一晚上输几十万 ， 这种方式非常隐秘 ， 一般都查不出来 。
房企如何减少腐败
反腐虽然很难 ， 但却不得不做 。
旭辉集团成本总王燕梅认为 ， 房企一定要大力反腐 ， 有两方面的原因 。
一方面 ， 贪腐成本太高 ， 吞噬公司利润 。
比如说原来100万的招标 ， 因为腐败 ， 可能就需要130万、140万的投入 ， 无形中增加很多成本 ， 而且还可能材料很差 ， 以次充好 。
另一方面 ， 腐败不仅直接提高成本 ， 还会带坏公司风气 。 如果大家都认为不需要奋斗就可以获得大量财富 ， 就会导致员工缺乏奋斗精神 ， 最终房企丧失竞争力 。
此外 ， 京东刘强东也曾经说过：如果你贪了10元 ， 我就要花100、1000的成本去调查你 ， 让你彻底完蛋 。 对于反腐 ， 在京东永远不计成本 ， 因为你毁灭了我的梦想 ， 败坏了公司的价值观！
那么 ， 房企如何才能尽量地减少腐败呢？
一、从激励不相容到激励相容
上文提到 ， 很多房企存在激励不相容的问题 ， 如何改变这一现象？
美国明尼苏达大学经济名誉教授里奥尼德·哈维茨提出了“激励相容”理论：在市场经济中 ， 每个理性经济人都会有自利的一面 ， 会按自利的规则行动；如果能有一种制度安排 ， 使追求个人利益的行为正好与集体利益最大化的目标相一致 ， 这一制度安排就是“激励相容” 。


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