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杭州、深圳、南京…楼市竞相复苏？谁在制造紧张气氛( 二 )

杭州、深圳、南京…楼市竞相复苏？谁在制造紧张气氛
（来源：中国人民银行）其次是利率 。4月20日 ， LPR（贷款市场报价利率）迎来有史以来的最大降幅——1年期LPR为3.85% ， 较上期下调20个基点；5年期以上LPR为4.65% ， 较上期下调10个基点 。 至此 ， 房贷基准利率降至20年以来的新低！在此之前 ， 4月17日的中央政治局会议提出 ， 要继续“运用降准、降息、再贷款等手段 ， 保证流动性合理充裕引导贷款市场利率下行” 。虽然高层一直强调“房住不炒” ， 严控资金过量流入房地产 ， 但流动性多了房地产必然受惠 。二是各地方政府政策扶持 ， 推动需求的回暖 。新冠肺炎疫情冲击下 ， 各地方政府财政收入大幅缩水 。怎么办？引进人才 ， 大力发展高新技术产业 ， 这确实是条着眼长远的路 。 可是 ， 远水解不了近渴 。 新兴产业的培育、发展、成熟 ， 是一个长远的过程 。 各地抢夺人才 ， 除了着眼地产长远发展 ， 不能说不存在短期刺激经济的私心……各地抢人的政策基本都会与购房挂钩：3月27日 ， 广东江门市住房和城乡建设局网站发布的《关于我市限购区域内新建商品住房购房资格的通告》提出 ， 具有大专以上学历的非本市户籍居民家庭 ， 可购一套新建商品住房 。4月8日下午 ， 江苏省南京市委市政府召开通报《关于支持促进高校毕业生在宁就业创业十项措施》相关情况的新闻发布会 ， 符合条件毕业生可优先购房 。4月15日 ， 苏州工业园区发布《园区管委会关于调整完善人才优先购买商品住房政策的通知》 ， 放宽了购房申请人条件 。……既然入户了 ， 自然要买房 。 买的人多了 ， 成交量起来了 ， 价格也就跟着涨了 。充裕的流动性、宽松的融资环境、快速恢复的需求 ， 使得房企们积极拿地 ， 今年上半年 ， 上海、广州、南京等城市 ， 土地出让金同比均大幅增长 ， 这是房价上涨的先行指标 。杭州、深圳、南京…楼市竞相复苏？谁在制造紧张气氛
（来源：《中国房地产报》）各地商业银行的降息幅度也大于央行 。 贝壳研究院刚刚发布的《重点32城主流房贷利率简报6月刊》数据显示：今年以来 ， 5年期LPR利率累计下调15个基点 ， 而同期32城房贷首套利率下降了26个基点 ， 二套利率下降了24个基点 。三是刚需、刚改恐慌入市 ， 业主联合高价挂盘 。最近两年 ， P2P、私募基金、信托等 ， 少则上万多则几十万投资者被收割 ， 使得人们更加将投资买房当成信仰 。 目前 ， 新冠肺炎疫情还在海外蔓延 ， 投资其他的都不太靠谱 ， 核心城市的房产就成为了很多人的首选 。一些此前开厂办公司做事业的小企业主 ， 生意不好做了 ， 干脆将工厂卖了 ， 所获资金投入到楼市；即便不想卖厂 ， 也可以通过经营贷获取低息资金 ， 投资楼市 。新冠肺炎疫情 ， 使得1、2月份正常的社会和经济活动停止 ， 原本的买房需求被抑制 。 3月 ， 各地逐步复工复产 ， 此前被抑制的需求突然释放 ， 叠加宽松的货币政策 ， 各地政府的抢人大战和祭出的购房优惠 ， 刚需、刚改和投资、投机混合在一起 ， 对典型城市的上涨推波助澜 。其实 ， 如果将时间稍微拉长一点看的话 ， 市场的成交并没有那么火热 。以深圳为例 ， 上半年二手房成交44000套 ， 比去年上半年上升41%；但与去年下半年45989套的成交相比 ， 则环比下降了4.3% 。 一手新房成交16727套 ， 比去年上半年下降5.4%；与去年下半年的20203套相比 ， 环比下降17.2% 。换句话说 ， 这些只是被抑制需求的正常释放 。 但是 ， 就像地底下的岩浆 ， 突然集中喷发 ， 加上部分无良中介摇旗呐喊 ， 将整个市场都搅得人心惶惶 。一、二手房价格倒挂 ， 资本的逐利 ， 不可避免地导致被打击的“喝茶费”依然暗流涌动 。 那些常年浸淫于市场的投资客 ， 了解的套路、拥有的门路和寻租的通道都秒杀刚需客 。 真正的刚需客 ， 只能是来陪跑的 。 这就出现了二手房市场或者需求外溢 ， 或者带动周边城市房价的上涨 。快速回暖的行情 ， 也助长了业主的看涨心态 。 特别是深圳 ， 不少楼盘业主联合起来“统一”小区挂牌价格 ， 甚至提出“中介带客户看房一次要交1000块费用” 。 一位预算6000万元的外地购房客 ， 感觉自己既卑微又屈辱 。这种行为让部分中介都有点看不下去了：“真正制造紧张气氛的是业主 ， 抬高房价的是业主 ， 业主的挂盘价都想在上一套成交价的基础上加50万-100万 ， 如果这样击鼓传花下去会涨到崩盘！”2、继续上涨 ， 会带来什么？作为国民经济的支柱产业 ， 房地产行业的平稳健康发展 ， 对经济增长具有压舱石作用 ， 如果房价一路疯涨 ， 其负面影响会十分巨大 。有人说 ， 房价并不由市场平均值决定 ， 而是由塔尖的人群、能支付得起对价的人来决定的 。 可是 ， 树终究不能长到天上去 。因为 ， 房地产是财富的象征 ， 也是经济周期之母、金融危机的策源地 。 房价与经济基本面背离得太厉害 ， 是一定会出问题的 。2020年 ， 3-5月的CPI分别是同比增长4.3%、3.3%和2.4%；同期 ， 居住CPI（居民居住消费价格指数）同比增速分别为-0.2%、-0.3%和-0.3% ， 创下有数据以来最低水平 。 即使在2008年国际金融危机期间 ， 也没出现全国居住CPI同比负增长的情况 。国际上 ， 合理的租金收益率一般在5%-6%之间 。 2008年 ， 即便是我国高房价城市 ， 比如北上广深也是比较接近这一水平的 。 随后 ， 虽然房租也连年上涨 ， 但是房价涨得更快 ， 使得租金收益率连年下滑 。目前 ， 我国租金收益率在2%-3%左右 ， 想要达到国际合理水平 ， 即便房价保持不变 ， 未来一段时间里房租价格也要上涨2倍左右才行 。 至于北上广深、天津、成都等热点城市的租金收益率在2015年的房价上涨之后 ， 跌破2% ， 2020年5月 ， 深圳的二手住宅租金收益率跌至1.38%！


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