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杭州、深圳、南京…楼市竞相复苏？谁在制造紧张气氛

7月15日 ， 深圳市住房和建设局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》 。 通知围绕买房资格、增值税免征门槛、贷款年限等各方面均有明确规定 。深圳是最近一轮楼市上涨的领头羊 ， 调控政策的出台 ， 各方并不意外 ， 但具体内容仍然超出了市场预期 ， 甚至被称为深圳楼市史上最严的调控政策 。调控政策的背后 ， 是一些地区楼市的疯狂上涨 。受疫情冲击 ， 大家普遍对今年的楼市持悲观态度 ， 楼市确实也低迷了一阵 。可是 ， 进入3月 ， 自深圳开始 ， 全国各地楼市渐次复苏；5月 ， “小阳春”得到明确（中原地产研究中心数据）；6月 ， 全国市场基本已经回到了2019年的最高水平 ， 热点城市市场更是活跃 ， 武汉市场的环比上涨十分明显 。其中 ， 率先复苏的深圳尤为疯狂 。 证券时报·数据宝追踪的《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》显示 ， 今年上半年深圳二手房均价比去年底大涨14.37%！深圳的上涨带动了东莞的疯狂 ， 东莞今年上半年较去年年底上涨12.78%！临深的惠州蠢蠢欲动 。此外 ， 沈阳、西安、长沙等新一线城市的涨幅也不小 ， 甚至连三线城市连云港也大涨14.99% ， 位列涨幅排行榜第一名 ， 而去年年底 ， 该市二手房均价环比下跌13.44% 。房价上涨的原因何在？是否可持续？存在哪些风险？下半年房价会怎么走？新一轮的调控加码会到来吗？文 | 董晴编辑 | 蒲海燕 瞭望智库1、热点城市房价为何猛涨？今年上半年 ， 杭州6万人抢900多套房 ， 一次冻结资金超400亿元；深圳光明一新盘开售 ， 8998人抢394套房 ， 中签率为4.37% ， 另一项目1171人抢5套房 ， 中签率仅0.4% ， 创下深圳楼市最低中签率；南京一项目开盘 ， 223套房共吸引了11890人摇号 ， 平均53人抢一套房 ， 当天全部卖完……杭州、深圳、南京…楼市竞相复苏？谁在制造紧张气氛
高楼林立的深圳市福田区 。类似这样的案例不胜枚举 。 仅杭州一城 ， 2018年4月实施摇号买房以来 ， 就已经出现过30次左右的“万人摇”现象 ， 最低中签率为0.77% 。这些现象背后的原因很简单——限价 。 新房价格远低于周边二手房价格 ， 存在无风险套利的巨大空间 。 比如 ， 上面提到的杭州6万人抢900多套房的案例 ， 该项目均价为2.8万/平方米 ， 周边二手房价格普遍在3.5万-4万/平方米 。 每平米存在1万元左右的价差 。 在深圳 ， 价差更大 。资本都是逐利的 ， 一、二手房价格倒挂的情况下 ， 买到就是赚到 ， 不仅使得投资客绞尽脑汁抢购 ， 甚至一般的家庭 ， 也要用尽手头的购房资格 ， 甚至为买到新房不惜出百万“喝茶费” 。杭州、深圳、南京…楼市竞相复苏？谁在制造紧张气氛
进入3月 ， 自深圳开始 ， 全国各地楼市渐次复苏 。这也是本文全部采用二手房数据的缘故 。 因为限价城市 ， 二手房价格更能反映市场的真实情况 。那么 ， 二手房市场量价齐涨的逻辑是什么？一是流动性宽松和抑制需求释放的双重叠加 。短期看金融 ， 中期看土地 ， 长期看人口 。任泽平对房地产周期的这一逻辑判断 ， 几乎到了人人皆知的程度 。 现实确实如此 ， 房地产行业本质是金融 ， 只要银根收紧 ， 无论是房地产企业还是购房者马上有反应 。然而 ， 今年以来 ， 疫情引发经济衰退风险 ， 全球央行纷纷放水并维持宽松格局 。 新冠危机期间 ， 全球流动性的增速比2008年经济衰退期间更快 。根据彭博汇编的美联储数据 ， 今年以来 ， 美国广义货币供应量（M2）已经增加了3万亿美元 ， 达到18.4万亿美元 ， 相比之下 ， 去年全年美国M2货币供应量仅增加1万亿美元 。 与此同时 ， 3月份 ， 面对疫情冲击 ， 美国两次降息降了150个基点 ， 直接把联邦基金目标利率降低到零附近 ， 重启量化宽松政策（QE）开着直升机撒钱 ， 无限量兜底 。摩根大通预测 ， 今年全球债务将增加16万亿美元 ， 到年底时私人和公共部门的总借贷规模将达到创纪录的200万亿美元 ， 为了支持全球不断增长的债务水平 ， 未来很长一段时间内都将实行极度宽松的货币政策 。相比其他国家 ， 中国快速控制住疫情 ， 没有像其他国家一样开闸大放水 。 当然 ， 相比之前 ， 流动性还是放松了不少 。首先是增速 。央行数据显示 ， 受疫情影响 ， 一季度住户部门贷款出现减少 ， 但对实体经济的贷款则显著增加 ， 人民币贷款增加7.1万亿元 ， 同比增加1.29万亿元 。 3月末 ， 广义货币(M2)余额208.09万亿元 ， 同比增长10.1% ， 增速分别比上月末和上年同期高1.3个和1.5个百分点 ， 也是自2017年年中以来M2增速首次破10！随后的4月和5月 ， M2的同比增速均为11.1% 。


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