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明源地产研究院|万科一夜回笼现金390亿！这种事比卖房更赚钱，市场还很大！( 三 )


选择介入方式
外资进入 ， 说明对中国不良资产业务看好 。 这个市场也确实足够大 。
银保监会的数据显示 ， 2019年四季度末 ， 商业银行不良贷款余额2.41万亿 。 如上所说 ， 这里面有大量贷款的抵押物为房地产 。
除此之外 ， 还有大量暴雷的P2P公司 ， 也有不少房产 。 比如 ， 今年4月1日 ， 成都相关部门对P2P平台“口贷网”爆雷情况做了最新的通报：查封公司和个人名下房产497套、车辆5台 ， 以及冻结资金170余万元 。
这也是为什么上面提到的 ， 无论是深圳资产管理有限公司 ， 还是其他计划成立的地方资产管理公司 ， 业务范围均包括P2P等互联网金融不良资产 。
另外 ， 还有其他各种“雷”不断爆出 ， 也会增加不良资产（房地产）规模……
在招拍挂竞争日益白热化的当下 ， 房企拿地越来越难 ， 通过不良资产等特殊机会渠道获取土地资源是一种差异化的竞争方式 。
不过 ， 这就像是一朵带刺的玫瑰 ， 弄得不好 ， 容易被刺伤 。 陷进去 ， 十几年出不来的也大有人在……
过去四大资产管理公司通过地产赚得盆满钵满 ， 是因为城市化进程中 ， 全国的房价都处于单边上涨的态势 。
比如 ， 2004年东方资产管理公司对上海黄浦江的一栋接手时估值2亿元的烂尾楼进行改造 ， 改造花费了3亿元 。 随后几年房价连续上涨 ， 整栋楼的租金达到6亿元/年 ， 东方资产赚得盆满钵满 。
但是 ， 现在不同城市分化严重 ， 即便是同一个城市 ， 不同区域的分化也很严重 。 赚钱已没那么容易了 。
那么 ， 房企要想像万科、绿地、远洋等一样分享不良资产的红利 ， 需要注意哪些事项呢——
不良资产中的房地产类资产 ， 既有土地、在建工程、烂尾楼 ， 还有投资房地产等 。 光靠转让 ， 不太容易赚到钱 。 去年上半年 ， 不良资产的资产包平均价格就较上年跌了将近一半之多 。 因此 ， 除了转让和出租以及其他金融化手段来处置 ， 还需要介入房地产的营运 ， 而且是更加精细化的运营 。
这也是即便在此前资产价格整体上涨的环境下 ， 四大资产管理公司也要成立地产平台来运作这些事项 。 当前 ， 对经营、运营的要求更高了 。
目前 ， 四大资产管理公司在地产领域仍然以住宅为主 ， 极少涉猎商业地产项目 。 最近一些知名房企就在甩卖商办项目 ， 并非商办项目一无是处 ， 是因为其在这一领域并不擅长 。
因此 ， 房企如果直接收购不良资产 ， 需要匹配自己的核心能力 ， 选择对应的资产买入 。 过去很多房企为了拿地吞下很多商业用地 ， 建成商办之后 ， 自己并不善于运营 ， 加上前期规划设计有问题 ， 后期很难调整 ， 即便其他专业的运营商进来也难有大的改善 ， 久而久之 ， 资产规模越来越大 ， 成为一个巨大的包袱 。
资金实力雄厚的 ， 还可以对项目公司实施资产债务重组 ， 对项目进行复工建设 ， 最终实现各自退出 。
【明源地产研究院|万科一夜回笼现金390亿！这种事比卖房更赚钱，市场还很大！】对于资产负债率已经较高 ， 手里缺钱 ， 但专业能力强的房企来说 ， 可以采取代建、代销和代管模式 ， 输出品牌和管理 ， 盘活项目 。 （作者：明源地产研究院 凌峰）


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