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明源地产研究院|万科一夜回笼现金390亿！这种事比卖房更赚钱，市场还很大！( 二 )


未来 ， 房企还有大量的机会
其实 ， 开发商处置不良资产的事情 ， 早已有之 ， 只不过以前更多是跟国有不良资产管理公司合作 。 现在 ， 为了应对不良资产 ， 各个地方政府也开始陆续成立 ， 并且房企也参与了其中 。
一是与资产管理公司合作 ， 获取项目
1999年 ， 为了解决银行体系巨额的不良资产问题 ， 我国在借鉴国际经验的背景下设立了华融、长城、东方、信达四家国有资产管理公司 。 完成上万亿的政策性不良处置任务后 ， 四大资产管理公司开始向商业化转型 。
由于找银行贷款 ， 普遍需要抵押物 。 而抵押物 ， 很多是房地产 。 数据显示 ， 仅上述4大资产管理公司旗下持有的房地产相关不良资产总额就接近万亿规模 ， 如果加上一些地方性的资产管理公司 ， 则房地产相关的不良资产超过万亿 。
在上一轮的不良资产处置过程中 ， 恰逢中国经济高速增长 ， 资产价格处于上升周期 ， 房地产等固定资产的升值也不良资产的处置带来高额的回报 。
对手里的烂尾楼 ， 除了直接转让 ， 一些资产管理公司还会自己增加投入 ， 进行二次开发 ， 然后再出售 ， 获取高额回报 。
一些资产管理公司甚至培养了自己的地产投资和开发专业的队伍 ， 并成立独立的房地产平台 。
不过 ， 房地产的开发和运营毕竟与其他不良的处置有很大不同 ， 因此 ， 上述资产管理公司更多的还是寻求跟房企合作 。
比如 ， 绿地、远洋等房企 ， 就与上述资产管理公司展开过多层次的合作——从批量收购项目自行开发、代建项目收取管理费到合作开发利润风险共担等 ， 不一而足 。
一、二线城市 ， 开发商拿地越来越难 ， 而资产管理公司手里有地却缺乏成熟的开发和运营的经验 ， 二者结合 ， 正好实现互补 。
二是在地方性的资产管理公司中参股
2017年 ， 万科拿下广州广信不良资产包 ， 只是其进入不良资产处置领域的开端 。 此后几年 ， 在北京、杭州等全国多地 ， 万科都积极参与当地重大涉房类不良资产的收购和盘活 。
不仅如此 ， 万科还直接开始参股处置不良资产的地方AMC（资产管理公司） 。 4月28日 ， 深圳资产管理有限公司成立 ， 这是深圳深圳市第二家地方资产管理公司 ， 主要经营范围包括：
1、收购、受托经营金融机构、地方金融机构、互联网金融机构和非金融机构不良资产 ， 对不良资产进行管理、投资和处置；
2、在不良资产业务项下 ， 追偿本外币债务 ， 对收购本外币不良资产所形成的资产进行租赁、置换、转让与销售 。
明源地产研究院|万科一夜回笼现金390亿！这种事比卖房更赚钱，市场还很大！
本文插图

▲来源：天眼查
深圳资产的股权结构为：深圳市投资控股有限公司 ， 出资21亿元 ， 持有50.6%股权；万科企业股份有限公司出资10亿元 ， 为第二大股东 ， 持股24.1% 。
除此之外 ， 其他地方也在陆续成立处理不良资产的管理公司 ， 而其中 ， 闪动着众多房企的影子 。
比如根据上海证券报的报道 ， 浙江金融资产交易中心、民生置业等机构将联合成立一家地方amc ， 推进顺利的话 ， 这将成为浙江省第四家地方AMC 。
明源君注意到 ， 在此前签订的中美贸易协定中 ， 中国将允许美国金融服务供应商申请资产管理公司许可证 ， 该许可证将允许他们从省级许可证开始直接从中资银行获取不良贷款 。
随后 ， 北京市地方金融监督管理局公告显示 ， 全球知名投资管理公司橡树资本（Oaktree Capital）的全资子公司Oaktree（北京）投资管理有限公司（下称“橡树北京”）已在北京完成工商注册 。
可以预见 ， 后续更多的资产管理公司会成立 ， 而这意味着房企有大量的机会参与其中……
处置房地产不良资产
是高风险高收益
房企需要根据自身能力


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