楼市新谈|降价抛售说来就来，买房还能躺着“造富”吗？经济学家12字彻底说透了
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有人说过去十年 ， 堪称是中国楼市投资的“黄金时代” ， 因为只要买对了房 ， 就算是躺着房子也能凭空升值 。 眼光独到 ， 运气好的房价10年涨10倍都不是稀奇事 。 有人十年前买房只花了50万 ， 十年以后 ， 摇身一变就成了坐拥几百万资产的富翁 ， 而且根本不需要任何形势的经营运作 。 毫不夸张地说 ， 过去十年 ， 投资房地产堪称是“一本万利”的买卖 。
【楼市新谈|降价抛售说来就来，买房还能躺着“造富”吗？经济学家12字彻底说透了】无怪乎 ， 实干家曹德旺怒斥到 ， 辛辛苦苦做工厂一年 ， 不如别人买一套房子躺着赚得多 ， 房地产行业显然已经严重违背了当初解决亿万国人居住问题的民生定位 ， 沦落为很多人的投资赚钱的工具 。 这是亿万买房自住的国人的不幸 ， 更是中国经济“提速不提质”的根本原因 。
确实如此 ， 过去这些年随着房地产的高速发展 ， 房子的投资价值无疑已经被彻底神话了 ， 尤其是一二线城市的房产 ， 因为有显著的人口增量、过度集中的高端产业、丰富且优质的社会资源等基本面支撑 ， 其投资价值更是远超其它城市 。 这些城市的房产价格一度被很多专家大咖吹嘘成是“永涨”的存在 。 即使是过去三年楼市调控大锤不停砸下 ， 依然没有封住很多专家鼓吹“房价上涨”、“投资楼市正当时”的嘴 。
房价真的会“永涨”吗？投资楼市 ， 真的永远都不会过时吗？未来买房还能躺着“造富”吗？
李嘉诚一句话让人醍醐灌顶 。
李嘉诚曾经说过 ， 任何一种行业 ， 如有一窝蜂的趋势 ， 过度发展 ， 就会造成摧残 。 这话虽然不是直接点评中国房地产 ， 但是从其近几年在房地产市场的“抛售”行为来看 ， 显然他是在暗示中国楼市的“摧残”时期已经到来了 。 过去十年甚至更长的时期 ， 投资房地产确实的稳赚不赔的买卖 ， 但是未来随着国家加大力度调控楼市 ， 随着影响房地产的各大基本面的变化 ， 不得不说 ， 房地产的“造富”神话正在破灭 ， 三点为证：
第一点 ， 降价抛售说来就来了 。
别看当下很多媒体不遗余力地在报道楼市“火爆”的新闻 ， 其实现实情况是 ， 降价卖房的人要比进场买房的人更胜一筹——截至今年上半年 ， 仅在贝壳平台上 ， 广州、重庆、天津、苏州、沈阳、郑州、合肥等热点城市二手房挂牌量最高的涨了5倍 ， 最低的也接近翻倍 ， 月度新增挂牌都在1-2万套 ， 挂牌量基本都超过全年一二手房交易量 。 比如笔者所在城市合肥 ， 7月份二手房挂牌量就高达72430套 ， 是去年同期的2倍还多 。
各地限价新房屡屡爆出“万人排队抢房”盛况 ， 何以二手房一夜之间就成了“烫手山芋” ， 降价抛售起来毫不手软？答案其实并不复杂 ， 一方面 ， 疫情冲击 ， 很多人的收入大减 ， 尤其是高杠杆投资客 ， 投资买房太过于激进 ， 加上对资金预备不足 ， 手里的现金流彻底枯竭 ， 已经到了“揭不开锅”的局面了 ， 卖房筹措资金成了最佳途径；另一方面 ， 当所有人都蜂拥买入的时候 ， 一定是一个行业最吃香的时候 。 相反 ， 当很多人都不可阻挡地降价抛售的时候 ， 也意味着这个行业的“投资盛宴”已经基本结束了 。 更主要的原因是 ， 在楼市稳定时期 ， 其实细算账会发现投资房子不仅做不到“稳赚不赔” ， 而且还在“赔钱” 。 按年化8%计算 ， 一套1000万的房子三年不涨价 ， 其实际的成本亏损就高达240万 。
第二点 ， 支撑房价上涨的三大基本面均已“撑不住”了
对于未来的房价走势 ， 其实党媒经济日报此前的一句话评论 ， 个人认为更加准确直观：从人口、经济、房屋供求等基本面考量 ， 未来房价上涨的空间十分狭窄 。 不排除有些人口、经济、资源等高痛点城市 ， 房价大幅回落的可能 。
人口方面：如果说过去十年 ， 楼市繁荣的最大支撑是人口红利 ， 那么未来十年楼市的最大利空 ， 也必然是人口的衰减 。 人口为什么会逐年递减？低欲、少子、晚婚晚育、老龄化 ， 讨论这些问题的成因归根结底还是脱离不开“高房价的压迫” 。
未来十年出生率下滑、人口老龄化加快上涨的预测数据 ， 我就不放了 ， 大家随便到网上都能查到 。 今天放一组比较重要的数据：权威机构研究发现 ， 未来十年 ， 中国24-50岁这个能创造价值的年龄人口 ， 会以每年-2%（减少150万）的速度减少 ， 这意味着未来十年 ， 楼市的核心购买力人口的数量都是下滑的 ， 毫无疑问 ， 这是未来十年中国楼市的最大“利空” 。
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