武汉楼市的“国家队”行情
1023套 。7月10日 ， 武汉新房单日成交量首次破1000套 。截至7月1-10日 ， 新房累计成交7372套 。 也就是说 ， 7月份 ， 武汉新房成交量将大概率破1万套 。7月刚过10天 ， 这个月的成绩单 ， 注定很漂亮 。但市场很明显慢下来了 。 7月9日 ， 武汉仅发出2张预售证 。 很多公司都在开半年总结会 。刚入行时 ， 前辈说 ， 楼市的规律 ， 就是需求与供给 。 后来发现 ， 那是市场化的楼市 ， 理想状态 。 真实的市场 ， 很多背离规律的走向 。如今的楼市 ， 是调控化的楼市 ， 很多市场要素失灵 。 比如 ， 新房的价格 ， 为什么出现备案价行情；二手房市场 ， 为什么体感依然很差 。 还有很多疑惑的地方 。01很多同行看市场 ， 喜欢看发出的预售许可证数量 。其实 ， 这些预售许可证中有还建、商业、类别墅 。 如果以纯住宅统计 ， 6月的预证 ， 83个 ， 分散到15个区域 ， 平均5-6个 。 其中还有几个项目 ， 一个月拿2次证 。我更看中两组数据 。一组是新房价格与区域二手房均价 。多数新盘的毛坯价格 ， 低于区域二手房均价 。 这说明武汉的新房市场非常健康 。武汉 ， 还没有出现像杭州、深圳等城市 ， 新房价格 ， 远低于二手房价格 ， 价差超过1w＋ ， 人们都准备摇号“打新” 。在武汉 ， 这些低于区域均价的新盘 ， 都值得考虑 。 当然 ， 也有个别豪宅盘、打破天花板的项目 ， 价格高出区域均价一截 。豪宅盘 ， 是豪宅逻辑 。 那些打破天花板的项目 ， 就是下一个站岗的项目 。 这一轮行情 ， 以前站岗的项目 ， 顺利解套 ， 多亏新的高价地出现 。02另一组数据 ， 就是土地成交数据 。上半年 ， 武汉土地成交444亿 ， 全国排名第14位 。疫情之后 ， 武汉是“国家队”的主场 。 招商、金茂、中海、华侨城等 ， 央企的贡献率 ， 接近半壁江山 。很多同行抱怨 ， 武汉没有出政策 ， 缓解销售压力 。看看央企的拿地 ， 他们为武汉托底 ， 这就是最大的利好 。 5月17日一天 ， 50多家央企在武汉签了1800亿的项目 。央企每在武汉投入1块钱 ， 至少能产生10块钱效益 。 假设2020年 ， 武汉的央企（房地产类）投入1000亿 ， 未来将为武汉创造1万亿 。这还不包括其他类别的央企 。 换句话说 ， 这些央企的“搭把手” ， 可能为武汉带来了几万亿的“福利” 。 这些利好 ， 未来与我们关系重大 。当武汉利好时 ， 楼市里的每个人都会受益 。03有人问我 ， 对武汉未来的市场 ， 怎么看？短期看平 ， 长期看好 。短期有多短 ， 我也不知道 。 如果我知道明天下雨 ， 我自己一定带好雨伞 。这就像去年9月份 ， 谁也不能预测武汉有疫情冲击一样 。7月份到12月份 ， 我们无法预测那些不确定的因素 。我们的所有判断 ， 都是基于没有这些不确定因素 。有人说 ， 股市是大赌 。 其实 ， 楼市里的我们也是在赌 。赌武汉挺过这一关 ， 赌武汉明天更好 。有“国家队”在 ， 武汉楼市的基本面就不会改变 ， 局部波动也是正常现象 。今年上半年 ， 武汉新房成交约4.4万套 。 按照以往的思维定势 ， 下半年成交量是上半年的1.3－1.5倍 。 如果按1.3倍计算 ， 下半年业绩约5.7万套 。今年不能这样核算 。 今年的算法是 ， 取5-6月份的均值1.25万套 ， 然后乘上6个月 ， 大约是7.5万套 。 这是很乐观的算法 。也就是说 ， 开发商的合作伙伴 ， 按照全年约12万套倒推自己的收成 。 如果破10万套 ， 则说明武汉楼市还处于成交量牛市 。 在牛市中 ， 除了买房 ， 还是买房 ， 并且我们不炒房 。 我们买了是为了改善生活 。这是以所有不确定因素都没有发生为前提的 。 每一次市场改变 ， 我也及时修正自己的观点 。文｜杨光华（地产写字人）
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