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遍地黄金的武汉

7月18日 ， 在深圳 。 约150人开了一场闭门会 。 会议的主题就是到武汉买房 。 最近一周 ， 深圳推出房产新政 ， 很多人在当地买不了房 。 “与其在深圳拼命 ， 不如在武汉安家 。 ”在这种背景下 ， 武汉多个项目欢迎在深的湖北人回乡置业 。 过去10年 ， 深圳买房团、温州买房团多次入汉 。 数据显示 ， 武汉买房的外地人中 ， 高峰时期 ， 10个人中有4个是外地人 。 2020年上半年 ， 深圳投资者在新洲某楼盘 ， 累计买房近50套 。 还是7月18日 ， 在光谷 。 三环内一楼盘内 ， 买房人多操外地口音 。 据销售负责人介绍 ， 这个楼盘成交客户中八成以上是外地人 。 每到周末 ， 黄冈、黄石等地看房团 ， 被拉到光谷 。 这些看房团成员的子女均在武汉读大学 。 01当前的武汉 ， 正处于风口机会 。 “武汉遍地都是黄金” ， 房地产专家尹香武说 。 作为新一线城市 ， 武汉的地理位置好 ， 产业持续流入 。 房价与GDP的比值 ， 是所有强二线城市里最有吸引力的 。 武汉本地人有房价低位记忆 ， 觉得房价太贵 。 与南京、成都同等城市相比 ， 武汉的房价是便宜的 。 尤其是2015年－2016年 ， 一批外地人在武汉买房 。 他们当时的1-1.5w买入 ， 如今二手房价3w左右 。 疫情后 ， 汉口某豪宅的单价不到4万元 。 尹香武指出 ， 从土地成本、地段价值等角度分析 ， 这个价格被低估 。 很多深圳人买了这个项目 。 接下来 ， 外地人到武汉增持资产的窗口将打开 。 2019年7月11日 ， 武汉出台规定 ， 年龄不满45周岁的（博士研究生、硕士研究生不受年龄限制）大专学历 ， 可凭毕业证申请登记为武汉市常住户口 ， 其配偶及未成年子女均可随迁落户 。 这一政策 ， 对冲了武汉的限购政策 。 外地人在武汉落户 ， 购房不仅免去了提供社保、个税的限制 ， 还有资格多购买一套房 。 与其他城市相比 ， 武汉限购的大门紧闭 ， 而落户的侧门大开 。 02在武汉楼市中 ， 曾经出现过外地人买房高潮 。 平时 ， 外地人占20% ， 高峰时期 ， 40% 。 也就是说 ， 10套新房成交 ， 2－4套是外地人买走 。 在东西湖、阳逻、光谷等热点区域 ， 外地人在单项目中的占比更高 。 2007年 ， 武汉就在深圳买房团的首批投资城市名单上 。 当时深圳的房价偏高 ， 资金寻找出口 。 当年6月份 ， 武汉一别墅项目两次到深圳推介 ， 花掉费用几十万元 ， 带回来的合同资金近1亿元 。 此后 ， 武汉的楼盘纷纷在深圳媒体上打广告 ， 招揽更多投资客到武汉 。 武汉的报社就与深圳多家报社推出过地产广告套餐 。 深圳买房团到武汉后 ， 从别墅到洋房 ， 买得不亦乐乎 。 武汉人惊呼“狼来了” 。 2008年底 ， 买房团再次来汉抄底 ， 逢低补货 。 2009年 ， 武汉楼市疯狂的起点 。 当年新房成交13.4万套 。 其中外地人占比43.72% ， 多为投资性购买 。 当年7月份后 ， 温州投资客从杭州、上海 ， 转战武汉、重庆等二线城市 。 当时 ， 武汉繁华地段的房价 ， 每平米5000-6000元 。 温州人的特点是 ， 快进快出 ， 用最短时间赚取利润 。 2009年 ， 也有深圳买房团到武汉 。 他们的特点是 ， 长线投资者 。 他们在深圳打拼奋斗 ， 希望在老家省会城市买套房 。 可自住 ， 或给父母住 。 他们买房以个体为主 ， 每人一般买一到两套 。 每当武汉市场爆发之前 ， 都有外地买房团的身影 。 032019年 ， 武汉的GDP位居全国第7位 。 如果没有这次疫情 ， 武汉的强劲发展势头 ， 未来武汉的排序 ， 很有可能是“北上广深武” 。 专家预计到本世纪中叶 ， 武汉人口将达到1600-1800万 。 2019年 ， 武汉新房成交破20万套 ， 连续多年位居全国新房成交前三强 。 今年三季度 ， 武汉预计达到销售条件的商品房项目136个 。 其中 ， 江汉区1个 ， 硚口区3个 ， 武昌区6个 。 热点区域仍在远郊 。 最近两个月 ， 武汉的二手房市场爆发 。 主要是二手房价格 ， 低于新房价格 。 一些卖家低价吐货 。 二手房的地段 ， 比新房更成熟 。 一些新房买家 ， 转入二手市场 。 据武汉房地产经纪行业协会数据显示 ， 6月份 ， 武汉二手房交易8932套 ， 环比增加约70% ， 已与2019年同期相当 。 同时 ， 新增20183挂牌房源 。 尹香武说 ， “是时候唤醒武汉人了！”有一天 ， 发现我们的买房对手 ， 不是本地人 ， 也不再是湖北省内 ， 而是全国的投资者 。 那时 ， 我们就错失一个机会 。 尹香武经常往返深圳与武汉两地 。 他建议我 ， 多写一些文字 ， 唤醒沉睡的武汉人 。 不要再等到深圳客买完后 ， 武汉人才醒悟 。 截至7月18日 ， 武汉新房成交累计成交 56584套 。 用三个多月时间 ， 完成半年业绩 。 截至目前 ， 武汉多数房企并未下调今年全年业绩 。 同时 ， 截至今年6月底 ， 武汉新房库存约为17万套 ， 去化周期近12个月 。 上半年 ， 武汉共出让51宗地块 ， 总出让金额约676亿元 ， 挺进全国城市前十位 。 ［后记］疫情之后 ， 我写过一篇文章 。 大意是说 ， 武汉买房 ， 有“抄底”的机会 。 从那时起 ， 武汉 ， 在外人眼中 ， 就是一个很好的投资标的物 。 他们用较低的成本 ， 买入优质资产与核心资产 ， 寻求资产的保值增值 。 与10年前相比 ， 武汉没有大涨的机会 。 此前的10长周期里 ， 真正快涨的时间 ， 也就一两年 。 武汉与南京、杭州等城市相比 ， 房价的确处于低位 。 后来 ， 我又写了一篇《武汉的第二次买房机会》 。 2020年6月 ， 杭州二手房均价29099元；南京28337元；武汉则是16962元 。 对比三座城市 ， 反复提醒武汉人早点买房 。 残酷的现状是 ， 疫情之后 ， 武汉本地人工资的不稳定 ， 导致购买力下降 ， 购房需求延缓 。 很多出租房源空置 ， 商铺转让 ， 二手房出售时间延长 。 还是回到这个问题：上半年5.6万套的新房 ， 到底是谁买走了？文｜杨光华（地产写字人）


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