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民谣与诗|拍日本vlog的UP主自杀了，去日本生活的中国人，你们过得好吗？( 三 )


收租金的话 ， 你可以跟中介约定方式 。 我们每年都会去日本旅行 ， 每次飞大阪前 ， 跟中介约好去他办公室拿现金 ， 拿到后在日本玩就花掉 。 你也可以给他一个中国账号 ， 让他按时打给你就行 ， 但涉及到境外转账 ， 手续费会高一点 。
如果你买了有租约的房子想自己住 ， 或者以后去住 ， 是比较困难的 。
因为日本大部分房子以长租为主 ， 如果你要提前解约 ， 哪怕说赔钱 ， 也是不太行的 ， 会打官司 ， 你会损失非常惨重 。 你也可以私了 ， 租客愿意当然没关系 ， 但如果他就要住在这儿 ， 说住了几年很方便 ， 你就不能随便赶人走 。
民谣与诗|拍日本vlog的UP主自杀了，去日本生活的中国人，你们过得好吗？
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▲《在京都小住》剧照 。 吃烤年糕
Q4：买东京、大阪、京都哪里划算 ， 投资回报率如何？
买哪里划算 ， 要看你的需求是什么 。
如果是投资 ， 买来后长租 ， 挣固定租金收益 ， 那这在东京能做到4%的回报率 ， 不会很高 。
前两年房价有一定程度上涨 ， 但由于日本政府保护租客的政策 ， 房租不会上涨 。 所以在日本你要面临一个问题 ， 就是很多年都不会加租的 。
如果租金多年不变 ， 但房价涨了 ， 你的收益率实际上是降了 。 所以前两年东京可以有6%、7%的回报率 ， 随着东京奥运会到来 ， 房价上涨 ， 租金不变 ， 收益率就降到了4% 。
大阪和京都会好一些 ， 基本上还能找到5%到6%的 ， 甚至一些小地方能找到7%到8%的 ， 因为房价的整体水平比东京低 。 所以纯从收益的角度来说 ， 大阪地区比东京是一个更好的选择 。 但整体收益率不能期待高到8%以上 。
另外还要考虑房产的流动性 。
日本经过了房地产泡沫后不会炒房 ， 房价变化是不大的 。 这些年房价上升 ， 主要还是开放了外国人进来 。 但日本政府对房产的调控比较厉害 ， 所以你必须要有合理的预期回报 ， 不会像国内一年翻几倍 。
此外日本的房子和地是分开的 ， 比如一户建 ， 房子一直在贬值 ， 因为会折旧 ， 但地是会升值的 ， 因为它是核心资源 。 如果这里经济发展越来越好 ， 地就会越来越值钱 。
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▲京都路边的一户建房子 。 摄影/麦斯威尔
这些年日本公布的地价升幅 ， 比较好的区域大概每年15%左右 。 比如东京、大阪、京都、名古屋、北海道的中心区域 ， 基本上能保持每年15%的地价增幅 。
另外日本政府不鼓励短炒短卖 ， 所以在卖房时会有一个增值税 。 假设你买进100万 ， 卖掉时是200万 ， 它会收增值税 。 如果你在五年内卖掉 ， 它会收你挣的部分的35% ， 相当于100万要抽你35万 。 如果5年后卖掉 ， 就会抽你15% 。 如果亏了或者卖平 ， 就不会有这个税 。 日本会抑制投机 。
所以从投资来说 ， 收租是比较稳妥的 ， 日本现在大部分也都是租房 ， 尤其是年轻人 ， 租客是很好找的 ， 不太断档 。 回报率也很稳健 ， 大部分日本人也都会提前交租 。 此外就是日元相对保值 ， 它是避险货币 。
还有一种情况是买来做民宿 ， 这个就比较复杂 ， 我们在京都有这样做 ， 后面会详细讲到 。
此外就是你喜欢日本 ， 希望有个自己的地儿 ， 时不时来住 ， 那就按照自己的实际购买能力去选就行 。 可以买一个小小的单元房 ， 门槛相对是比较低的 ， 比如东京和大阪那种15平米的房子 。
日本的房子都设计得特别小型 ， 卫生间是集成的 ， 有点像模组的套装 ， 在小空间里很好地利用效率 。
厨房在过道 ， 日本人做饭少油烟 ， 不需要隔离 。 然后是榻榻米空间 ， 就不需要专门隔一个卧室 ， 厅、卧室、工作区都放在一起的 。
交易成本的话 ， 我们估算后大概在6%到10% ， 比如你买100万的房子 ， 实际付出可能在105万多到110万 ， 包括了各种中介费、税 。


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