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中国房地产报|房企转型为何困难总比办法多？( 二 )


徐颖认为 ， 很多企业转型新业务的方向没有问题 ， 但以万通为例 ， 从其过往经历看 ， 其低估了新业务的难度 ， 低估了新业务占用的资金对其地产开发主业的影响 。
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转型之死
“有很多房企的转型思维还是很传统的 ， 决策者不能将团队融入新行业的思维和文化中去 ， 一管就死 ， 不管又不放心 。 ”作为一家房地产金融投资机构董事长 ， 杨柳（化名）表示 ， 他接触过的很多房地产老板 ， 即便是投个很小的项目 ， 事无巨细 ， 从头到尾都要都要亲自过问 ， 这是过去在做地产开发时就已养成的一种习惯 。
与万通地产相比 ， 有过之而无不及的是宁波房企银亿股份 。
2016年4月 ， 银亿股份宣布通过发行股份 ， 以33亿元收购控股股东银亿控股全资子公司西藏银亿旗下宁波昊圣100%股权 ， 从而间接持有美国ARC集团相关资产 。 根据官方资料 ， ARC集团是全球第二大独立气体发生器生产商 ， 其产品应用于汽车安全气囊系统 。
其后 ， 银亿股份先后通过发行股份以13.9亿元、79.8亿元的价格发起对日本艾礼福、比利时邦奇的收购 ， 其中 ， 比利时邦奇集团是全球知名的汽车自动变速器独立制造商 。
意想不到的是 ， 2018年 ， 汽车行业出现业绩下滑 ， 中国汽车工业协会数据显示 ， 2018年中国汽车产销量同比分别下降4.2%和2.8% ， 银亿旗下ARC集团和邦奇集团未能完成业绩承诺 ， 邦奇集团则出现近8亿元的亏损 。
对于逐步弱化地产属性、依赖汽车制造业的银亿股份而言 ，2018年营业收入同比下降29.39% ， 净利润为-5.73亿元 。
到2020年 ， 银亿股份更是走到了退市的边缘 。 6月30日 ， *ST银亿公告称 ， 若公司重整失败 ， 公司将被法院宣告破产 。
在柏文喜看来 ， 房企在向非房领域转型的时候 ， 如果是转向非相关领域 ， 会涉及经验、人才、资源的缺乏以及对新行业的盈利模式不熟悉的问题 。 投入新行业的资源若不能很快形成现金回流 ， 反而在转型中会分散企业现有的资金与资源 ， 成为原有房地产业务的“抽水机” ， 进而导致企业现有现金流走向恶化乃至出资金链断裂的情况出现 。
又譬如泛海控股向金融行业的转型 ， 因为未能迅速形成房地产与金融板块的相互策应与协同效应 ， 反而产生金融与地产板块之间相互消耗的结果 ， 最终导致泛海被迫卖掉地产业务和项目来“补血”和救急 ， 从而被迫退出房地产行业 ， 被动实现了去地产化；而起始于工程 ， 上市于地产的广厦向影视业的转型也是如出一辙 。
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可行的路径
房企多元化赛道越发拥挤 。 而龙头房企在这场较量中 ， 已迈出抢先的步伐 。 2019年 ， 碧桂园董事局主席杨国强将集团重新定位为“全世界创造美好生活的高科技综合性企业” ， 并明确地产、机器人、农业三个发展重点 。
在备受关注的新能源汽车板块 ， 恒大已针对新能源汽车完成全方位布局 。 从收购NEVS51%股权 ， 到入股动力电池企业卡耐新能源 ， 再到收购泰特机电有限公司70%股份 ， 恒大几乎布局新能源汽车全部产业链条 。 此外 ， 恒大还关注文旅和健康产业 。
2014年 ， 万科也已正式开启转型之路 ， 发力物业服务、长租公寓、商业开发、物流仓储及产业园项目等 。
从具体业务领域来看 ， 上市房企进军方向多围绕着房地产上下游业务 。 百强房企营收中能拆分出的多元化业务主要有5个方面：物业管理服务、投资物业（包含商业地产和酒店）、产业地产、文旅地产、代建 。 其中 ， 物业管理服务行业规模稳步增长 ， 商业地产多数实现正向增长 ， 酒店及相关开发运营等业务 ， 上市房企布局较少 ， 规模有待增长 。
车阳认为 ， 中小房企转型应在商业模式上做出调整 ， 主动放弃过往靠规模化 ， 高周转高杠杆“快速滚雪球”的发展模式；在业务领域上寻求差异化 ， 通过在细分领域内的深耕 ， 例如部分企业就通过ESG（社会责任投资）的方式拿到一些融资；充分利用好本地化的优势 ， 不轻易做全国化的扩张 。


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