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第一财经|星展银行周邦贵：财富管理的根，是以人为本( 三 )


从指数表现及分红维度来看 ， 虽然美国、新加坡、日本、中国香港的REITs指数表现整体对应市场的股指走势基本一致 ， 但稳定的分红支撑REITs实现了较高的回报 。 除中国香港偏高外 ， 各市场REITs的分红率基本稳定在3.5%~4.5% ， 年化综合回报率在6%~14% ， 但收益率受经济、政策等多方面因素影响存在一定波动 。 各行业中 ， 工业类REITs总体表现突出 ， 零售类REITs表现相对较差 ， 且在此次疫情影响中遭受了较大冲击 。 此外 ， 知名品牌方运行的REITs在一定程度上享有高溢价 。
在诸多REITs标的中 ， 新加坡REITs（S-REITs）无疑是个好标的 ， 也是星展银行重点投资的方向之一 。
1997年 ， 新加坡交易所提出设立REITs ， 经历了十年起步期、三年调整期、又十年的快速扩张期 。 2010年 ， 第二波REITs上市潮来临 ， 并于2013年达到峰值 。 由于新加坡政府对REITs也非常重视 ， 在税收政策等方面给予了充分支持 ， 许多尚未开放REITs的国家房产企业纷纷到新加坡上市 ， S- REITs迎来了快速发展的阶段 。
截至目前 ， 共有44只REITs产品在新加坡交易所挂牌 ， 总市值为1097亿新元（约合5000亿元人民币） ， 成为亚洲第二大REITs市场 。 新加坡交易所公布的数据显示 ， 超过80%的S-REITs和商业信托拥有离岸资产 ， 遍布亚太、南亚、美洲和欧洲 。 目前上述44支S-REITs中 ， 仅有5只为纯新加坡资产REITs 。
新加坡星展银行作为新加坡和亚洲区REITs市场的领导者 ， 致力于将优质的中国物业带到新加坡上市 。 2002年至2016年间 ， 星展银行牵头保荐和承销了76%的新加坡房地产投资信托和商业信托上市发行项目 ， 也是唯一一家能够独家保荐和承销新加坡REITs的银行 。
2018年3月 ， 砂之船房地产投资信托在新加坡交易所成功上市 ， 融资金额3.96亿新元 ， 这不仅是亚洲首个奥特莱斯REITs项目 ， 也是中国中西部地区首个在新加坡交易所上市的REITs项目 。 该项目是中新（重庆）战略性互联互通示范项目（即中国与新加坡第三个政府间合作项目 ， 简称中新互联互通项目）在金融合作领域的一项突破 。
周邦贵直言 ， 之所以要关注S-REITs ， 主要是因为低息环境下 ， S-REITs吸引力增加 。 而且新加坡政府规定 ， S-REITs要拿90%的盈利出来派息 。 与此同时 ， REITs的收益率与债券收益率拉开差距 ， 尤其是S-REITs ， 比起美国10年期国债收益率 ， 约有5%~6%的息差 。 低息环境对S-REITs的利息成本和盈利留存有直接帮助 ， 对S-REITs派息有利 。
【第一财经|星展银行周邦贵：财富管理的根，是以人为本】那么 ， 该如何选择S-REITs？周邦贵给出了三大策略 。 首先 ， 选择派息稳定的S-REITs 。 基于S-REITs的派息吸引力 ， 投资者应该选择盈利有增长 ， 而且较稳定的S-REITs 。 从财报指标看 ， 合理的债务分配是优秀REITs的其中一个重要标准 。 最理想的状态 ， 是每年的到期债务相对平均 ， 不要有太大起伏 。 这对派息的稳定性有较大帮助 。
其次 ， 可以选择相对成熟地区的REITs 。 大部分REITs的投资者 ， 主要投资目标是获得稳定的派息 。 所以S-REITs比起其他在该领域刚起步的国家更有优势 。 与国内REITs比较 ， S-REITs有先发优势 ， 在成熟度、行业资产选择、债务杠杆率的控制和管理模式等多方面有更长期的发展和完善的制度 。 具体来看 ， 法律法规、税制是否完善 ， 是成熟度的重要标准之一 ， 也是选择成熟地区REITs的重要因素之一 。
同时 ， 成熟市场的REITs在地产行业资产的选择比较多元化 ， 例如工业、物流、写字楼、商业、医疗等等 。
最后 ， 工业、物流、数据中心等类别的S-REITs是可选标的 ， 而科技、云计算、工业4.0和电商等主题均具有长期的增长前景 ， 因此工业、物流、数据中心的REITs更能受惠 。 “尤其是数据中心 。 当5G、云计算的需求增加时 ， 数据中心的需求也会同步增长 。 ”在他看来 ， 2018年至2021年 ， 移动设备数据流量将增加至少3.5倍 ， 全球数据中心和配套设施的租金在2019年上半年增长17% 。


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