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世联行|世联行并购同策败北搅局，一线房企搅局，中介“寒冬”反扑


【世联行|世联行并购同策败北搅局，一线房企搅局，中介“寒冬”反扑】
世联行|世联行并购同策败北搅局，一线房企搅局，中介“寒冬”反扑
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◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探君
“一场游戏 ， 一场梦 。 ”现实如此 ， 资本市场亦如此 。
昨晚 ， 世联行公告两则重大噩耗消息：其一 ， 终止发行股份及支付现金收购同策咨询约81%股权 ， 受制于被收购的同策资产边界未最终确定 ， 交易条款和方案有争执等因素；其二 ， 同时终止公开发行17.3亿元A股可转债 。
世联行|世联行并购同策败北搅局，一线房企搅局，中介“寒冬”反扑
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我们注意到 ， 自去年底 ， 世联行对外披露收购同策81%股权预案以来 ， 已明确将剔出同策咨询旗下涉及养老、资产运营业务等部分 ， 此后一系列进展公告却始终没披露交易总额 。
这足以说明：当初 ， 世联行披露收购预案过于仓促 ， 致使后续围绕收购预案进展却连最基本的“交易资产是哪些”都没确定下来 。 可想而知 ， 预案所涉及的交易条件和方案自然不可能落地 。
注意！另外重要一点 ， 世联行为何一开始就明确要剥离掉同策咨询的养老、资产运营业务部分？实际上 ， 从我们对宜华健康等研究案例看 ， 养老业务前期投入大 ， 回报期长 ， 前期财务上往往亏损或微利 ， 而资产运营其实主要针对长租公寓业务 。
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我们看看世联行资产运营做的如何 ， 据其公开表述说 ， “从亏损绝对值占收入的占比来看 ， 2017年占比约88.26% ， 2018年占比约65.94% ， 2019年占比约47.19%” 。
世联行解释说 ， 随着公司资产运营业务规模的扩大、运营效率的提升和营收的增长 ， 亏损的幅度逐渐在收窄 。
虽然世联行说“公司资产运营服务业务从爬坡阶段逐步进入稳定运营阶段” ， 但依旧处于亏损期 ， 对于非长线投资者来说 ， 这是非常煎熬的 ， 也会直接拉低世联行的整体业绩 。
去年 ， 世联行资产运营服务实现收入9.35亿元 ， 营业成本却高达13.75亿元 ， 毛利率亏损逾-47% ， 毛利率亏损幅度有所收窄 ， 但毛利亏损额仍在加剧 。
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回到世联行收购案本身 ， 从其对收购目的表述看：其一是达到“强强联合” ， 理由是去年世联行位列国内房地产策划代理综合实力第一名 ， 同策位列第三 ， 一旦合并就意味着肯定又是第一 ， 市场份额更大；其二 ， 世联行大本营在华南之深圳 ， 营收占比逾4成 ， 同策大本营在华东之上海 ， 互补性大 。
其他目的诸如客户资源共享、服务场景延伸等 ， 这些都是基于前两个 。 现实情况却是 ， 双方均有迫切求变动机 ， 同策咨询原计划A股IPO上市 ， 虽早已递交招股书 ， 但证监会一直不批 ， 而前者作为“代理中介一哥” ， 面对同行乃至市场压力也很大 。
就世联行来说 ， 一直稳坐新房市场策划代理头把交易 ， 大概2017年左右 ， 老板陈劲松将舵急速转向产业链上的金融小贷、住房租赁市场等 ， 尤其是住房租赁市场 ， 其颇为看好 ， 因有国家政策扶持 。 但从现实业绩看 ， “路漫漫兮修远兮” ， 拖累整体业绩 。
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外界也曾批评陈劲松一度错失从新房市场转向二手房市场的先机 ， 让链家贝壳左晖一跃成为二手房霸主 。 在即将到来的存量房时代 ， 从链家贝壳的多轮疯狂融资看 ， 包括以万科、融创为代表的一线房企、以及诺亚财富、歌斐资产等明星私募资本 ， 还有百度、腾讯等互联网大鳄等 ， 集体追捧 ， 估值近千亿 。


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