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二手房|楼市吹起“撤退号角”！100城库存积压，降价潮将至？央行表态了


自1998年房改算起 ， 对老百姓来说最靠谱、升值最快的资产 ， 非“房子”莫属 。
按照中泰宏观的计算 ， 从过去10年大类资产的表现来看 ， 房地产、债券、股票、黄金表现较好 ， 定存、原油表现很差 。
如果10年中坚定持有一种资产 ， 房地产能获得350%的收益 ， 债券为79% ， 沪深300为40%收益 ， 黄金是38% 。
再参考另外一个数据：过去10年 ， 我国CPI总涨幅为29% 。也就是说 ， 10年前的2009年买房 ， 到现在不仅轻松跑赢通胀 ， 多出来的收益 ， 也至少在3倍以上 。
事实上 ， 如果仅统计京沪广深、沿海和中西部二线强省会的核心区房产 ， 翻个七八倍乃至10倍也实属正常 。
正因为房产长期具备“升值”属性 ， 才吸引了越来越多的资金流入楼市 。
二手房|楼市吹起“撤退号角”！100城库存积压，降价潮将至？央行表态了
本文插图

数据显示 ， 从2004-2017年 ， 13年的时间 ， 我国个人购房贷款余额从1.6万亿元增至21.9万亿元 ， 增幅达13.7倍 。
不过 ， 从2018年至今 ， 随着“房住不炒”的理念逐步深入人心 ， 加上各地史无前例的高密度调控 ， 严格的限购和限贷门槛 ， 百城房价指数连续两年在5%以内 ， 大量三四线城市的房产吸引力在逐步下降 。
这仅仅只是开始 ， 在2020这个特殊的年份 ， 更有2个消息直击房价“软肋” ， 楼市已经吹起了“撤退”的号角 。
1 ， 100个城市库存持续积压 。易居房地产研究院发布的《中国百城库存报告》显示 ， 截至4月底 ， 全国100个城市新建商品住宅库存总量为47604万平方米 ， 环比增长2% ， 同比增长5.3% ， 百城库存保持连续17个月同比小幅增长 。
17个月 ， 是什么概念？
也就是说 ， 从2019年1月份开始 ， 全国100个城市的新房就一直在积压 ， 随着时间推移 ， 库存上升的趋势有增无减 ， 现在依然看不到拐点何时出现 。
所谓“库存” ， 指的是开发商手里没有卖出去的房子 。
请注意 ， 统计局和易居统计的库存标准是“在售已竣工”的房子 ， 但市场上有大量“施工未竣工”的期房 ， 严格意义上也属于卖不掉的库存 。
二手房|楼市吹起“撤退号角”！100城库存积压，降价潮将至？央行表态了
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如果把“施工中的期房”作为库存统计标准 ， 那卖不出去的房子会更多 。
2 ， 房价与房租持续“背离” 。近日 ， 纬房大数据发布了2020年4月纬房综合指数 ， 2020年4月 ， 纬房核心指数为107.01点（以2018年1月核心城市综合房价为100） ， 比2020年3月106.43点上涨0.54% ， 比2019年4月105.26点上涨1.11% 。
以北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆为样本的10大重点城市二手住房成交量指数 ， 已经超过了2017年调控前的成交量水平 。
核心城市房价上涨 ， 一点也不稀奇 ， 毕竟大城市的土地资源处于“稀缺”状态 。
但是 ， 房价上涨的同时 ， 租金在下降 ， 这就不正常了 。
2020年4月 ， 纬房租金核心指数为102.6点（以2018年1月核心城市综合租金为100） ， 比2020年3月103.19点下降0.57% ， 比2019年4月104.12点下降1.46% 。
中国社科院财经战略研究院邹琳华认为：租金下跌——房价上涨 ， 表明房地产风险在增加 。
笔者认为 ， 百城库存积压 ， 加上房价与房租“背离” ， 可能预示着部分城市将出现“降价潮” 。
比如 ， 中西部的地市和县城 ， 在棚改货币化退潮后 ， 人口常年流出的环境下 ， 购买力持续缩水 ， 当地房企打折促销的力度肯定不会小 。
比如 ， 新房严格限价、一二手房倒挂幅度较大的城市 ， 如杭州、西安、深圳等地 ， 二手房挂牌量持续增加 ， 尽管限价盘的“抢房潮”依然存在 ， 但倒挂幅度动辄过万的二手房 ， 价格也会在持续增加的抛压下回落 。


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