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房子压箱底的买房全攻略( 三 )


这种悬差就是机会 。 而且比起宜居规划、生态规划这些我觉得不够性感的题材 ， 我现在尤其喜欢正在吸引大企业们入驻的热土（只要没有工业污染） 。 很简单 ， 这意味着“长期看人口”的“人”啊 ， “人”就是接盘侠的意思 。
供需决定价格 。
比如上海浦西滨江“某岸” ， 别的小企业就不说了 ， 鹅厂规划要来 ， 网易研发、阿里创新要来 。 一个鹅厂来了就是3000人口要上班的 ， 他们租哪儿？他们住哪儿？住近一点是不是更方便？如果生儿育女或拖家带口 ， 中国人最舍得在教育上花钱 ， 那个区的教育质量还是上海数一数二 。
又比如我最近兴高采烈地研究了大虹桥和G60科研走廊规划 ， 哦哟哟哟哟国家战略热土热土 。 前者我沿“长宁程家桥-闵行华漕-青浦徐泾带到部分赵巷-嘉定江桥”粗粗地画了一个圈 ， 后者我沿“松江新城-大学城-洞泾-泗泾”草草地画了一条线 ， 然后一到周末就描着“一圈一线”开车去考察 ， 去问园区建设和企业入驻情况 ， 综合判断着去看房了 。
算卦的都知道 ， 小周天是要跟着大周天动的 ， 大周天不行小周天再好也歇菜 。 讲真 ， 我们的经济韧性我觉得没有问题 ， 那么2035的战略规划、国家和城市的蓝图就是大周天 ， 是或有的机会 。
房子压箱底的买房全攻略
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上面其实是在看“买盘” 。 分析完“买盘”也是要看“卖盘”的：“卖盘”太大也是要出BUG的 。
“卖盘”太大之一 ， 是那一带荒荒凉凉还房子造得密密麻麻 ， “空置率”高得要命 ， 或者是后续土地供应还充裕得很的地方 。 这种盘是有危险的 ， 除非那个地域后期规划真的顶天 。
“卖盘”失衡之二 ， 是以6或7层楼无电梯公房为代表的“老破小”（且无好学区）；
“卖盘”失衡之三 ， 是郊区又贵又大增值税又高的别墅 。
抛盘快速堆积 ， 买盘去化了了 。 没啥搞头了 。
以无电梯6或7层楼老公房为例 ， 尤其是这种房子里的高楼层 。 你想啊 ， 当年动拆迁住进去的人 ， 十几年一过 ， 老了 ， 楼梯爬不动了 ， 都会想贴一点钱换一套电梯房 。 这个“抛盘”是刚性累积的 。 （甚至包括部分有电梯、但居住环境不理想的市区筒子楼 。 ）
但“买盘”在哪里呢？1 ， 部分外省市来沪青年是积蓄不多 ， 但他们被限购了；2 ， 刚需主力人群是到了适婚年龄的 ， 但现在小年轻找婚房总还是想着买套概念新一点的房子 ， 他们多半会开车 ， 所以也许宁愿市郊一点也要买得稍微像样一点；3 ， 改善型住房 ， 那更是人往高处走了 ， 不会考虑“老破小”了 。
我随机找了一个老公房小区的对比图 ， 大家看看价格走势 。 （左边是现在 ， 右边是两三年前 。 ）
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再以郊区大别墅为例 。 很多别墅也是过去几年都没好好涨过的 。 不能看涨的绝对值 ， 要看相对本金的涨幅百分比 ， 妥妥跑不赢市区学区房这类刚需品 。
喏我挖到个笋盘 ， 你看看 。 房主自称1108万买来 ， 5年后现在挂1000万在抛 。 （当然我知道这个1108万是有水分的 ， 评估高也能抵押了换更多贷款 ， 但至少说明这套房5年了没怎么好好升值吧 。 ）
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抛盘大 ， 很好理解吧 ， 别墅是很多家庭的第二、第三套房 ， 利用率很低（很多别墅小区入住率50%都没有的 ， 一大堆毛坯的扔在那里 ， 连租都不怎么好租） ， 近期经济环境整体偏弱 ， 一旦家庭收入受到影响 ， 最早抛的也会是根本不住、或一年也去不了几次的别墅 。
别墅还有一个问题 ， 就是老化快 。 上海滩10个别墅小区里有5个 ， 一旦年份上去 ， 低洼地带的房子都有渗水问题你信不信 ， 尤其是楼顶和地下室到了暴雨季 。 而别墅区的物业翻新等维修基金筹措又是个问题 ， 户数少么分摊就大呀 ， 再加上一半房子没人住的 ， 所以有的小区老化了也没人修缮的 。


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