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房子压箱底的买房全攻略( 四 )


但别墅的买盘 ， 尤其是那些郊郊区实用性差的 ， 那都叫“佛系卖房且等有缘人” 。
买家攻略 之
“七浦路”大法
Y
说完了大趋势 ， 再由表及里来说交易讨价“方法论” 。
我小时候上海有个专卖劣质服饰的市场 ， 混乱又热闹 ， 叫七浦路 。 （现在管理规范了商家入驻大商城了）在七浦路买东西划算与否 ， 纯靠还价功夫：胆要大、皮要厚、气氛再尴尬笑容都要不僵硬……所以一条一模一样的牛仔裤 ， 有人300买 ， 有人30买 。
七浦路讨价还价的画风是这样的：
-    “这件adadis（没拼错 ， 故意的 ， 你懂的）的卫衣多少钱？”“800 。 ”“30卖不卖？”商家似乎耳背了再也没看我一眼 。
-    走到隔壁家找出同款 。 “这件adadis的卫衣多少钱？”“800 。 ”“50卖不卖？”“小姑娘这件衣服50块钱你卖给我 。 ”我离开 ， 商家没有叫住我 。
-    走到隔隔壁家找出同款 。 “这件adadis的卫衣多少钱？”“800 。 ”“80！”“80我亏本 。 ”我离开 ， 商家“哎哎哎 ， 你诚心要 ， 给你打两折 ， 160 ， 最低价！”此时你心里已经有底 。
-    走到隔隔隔壁家找出同款 。 “这件adadis的卫衣多少钱？”“800 。 ”“80！”“80我亏本 。 ”我离开 ， 商家“哎哎哎 ， 160” ， 我“80不能再多”再假装要走一下 。 基本上这时候他如果追出来拦你 ， 一来二往 ， 这卫衣铁定能在100以下成交 。
你要知道这个市场里那么多商铺 ， 卖款式和质量都差不多的卫衣的店家很多 。 他们的进货成本可能就是30、40块 ， 只要他们有得赚 ， 只要你足够淡定 ， 就能test出一个底线最松垮、最想卖完收摊的卖家 。 而且第一笔出价一定是要低于市场价的 。
买房和买卫衣看起来差十万八千里 。 可谁知道呢 。 房价在过去一两年里都处于一个相对平稳的周期 ， 整体上还有微幅下跌；钱在你手上能生息 ， 1000万放“月月盈”一天就能多出1000块 ， 房子在卖家手上 ， 租售比完全倒挂 。
所以 ， 谁心态好谁甲方 。
我买房是这么干的：
我会按照昨天文章里说的看政府2035规划的方式 ， 兼顾楼盘质量 ， 挑出十几套符合“结构性机会”的房子 。 然后各杀一个必能博得对方白眼的价格 。 比如别人挂净到手1280万的房子 ， 我直接叫价1000万全包 。 类似于这种程度 ， 自己都不相信这么低的价格能成交 ， 也不要紧 ， 价格喊了再说 。
当然也不是无脑乱test的 ， 不是刻舟求剑地见啥都还价200万 。 要具体问题具体分析 ， 我会查数据的 ， 会依据这个小区的历史实际成交价格趋势、房子品相、户型与单价、租售比参考定义域等 ， 定一个我认为的均衡值 ， 然后从低于这个均衡质略超过10%的水位线 ， 开始叫出第一个报价 。
说到这里 ， 很多买家会有一个误区 ， 认为A房源比B房源品质好 ， 那么A一定比B贵 。 NO ， NO ， NO ， 未必的 ， 你要知道你买的既是房子也不是房子——
【房子压箱底的买房全攻略 】参考“七浦路”大法 ， 你买的其实是上家的心态！
对着你第一轮看房筛选出来的十几套房子都这么砍一刀叫价 。 （我最高记录同时出去过5份意向金 ， 都在外头咬价钱 。 ）叫完了没啥人搭理我 ， 是很正常也很成功的 ， 因为那是测出底线的必经之路 。 然后过一周加5万 ， 再过一周再加5万 ， 看谁第一个松动 。
当然这是一个动态平衡 ， 期间会有咬价的房子被别人买走（这样我就多得了一个交易参考值 ， 辅助判断给同小区其它房源定价）；我也会再去看第二轮、第三轮房子 ， 再加入10套房源进我的“咬价池” 。
假设有20套房子 ， 鱼钩全挂在外面 ， 全都从低到高地一点点加价 ， 第一个心态松动同意的卖家 ， 他的房源 ， 基本上就算是在同一时期 ， 比较划算的标的了 。 当然与此同时也要嘱咐所有中介替你留意新挂牌的笋盘 ， 前两个月我每晚睡前都扫一遍目标小区每日有无新房源的 。


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