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房子压箱底的买房全攻略( 二 )


房子压箱底的买房全攻略
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所以说回来 ， 这几个月是房价涨了吗？也许这样问本身并不确切 ， 因为忽略了价格背后的综合变量 。 我观察的小区也许是一个缩影 。
这样说吧 ， 我在链家APP上收藏了不下50套房源 ， 最近3个月内发生过价格变动的 ， 9套“比关注时降价” ， 3套“比关注时涨价” ， 对 ， 降价的依然大于涨价的 。
倒是“已停售”的房源明显越来越多了 ， 交易量是上去了 。
至于大家看到的统计数据里说上海房价环比涨了 ， 我想说这个数字背后的真相也许是：
1 ， 积压的笋盘 ， 先去化了；
2 ， 品相相对差一些、单价也可能比较便宜的房源 ， 先去化了 。
房价瞭望 之
买什么房子会涨/抗跌？
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我觉得自己是少有的 ， 必须要查完上海市和各区政府2035规划后 ， 才肯掏钱买房的家伙 。 （当然这仅适用于我这种非功能性选房客 ， 如果有“工作单位附近”、“小孩入学”等功能性需求 ， 肯定不能这么随性 。 ）
讲三个理念 。
第一 ， 很多人计算得失收益是不看资金成本的 ， 那是不对的 。 以投资心态来看 ， 房子是个“不涨或涨慢了 ， 就算亏”的玩意儿呀 。
全上海的房子（我相信国内多地也基本如此）99%租售比倒挂 ， 房价不涨以租养贷那是吃饱了撑 。 论买一套房子划算与否 ， 是至少要跑赢资金成本/收益的 。 就算全款买房不用贷款（否则资金价格要算得更高） ， 鉴于我们都不是什么投资超级牛人 ， 那就姑且对比稳健型理财或大额存单好了 ， 期限长的 ， 保守一点算年化4%好了 。
我们粗略瞎算算 ， 假设现在去买一套1000万的房子 ， 纯房价来说三年后是要卖得到1124万才算不亏 ， 加上各种税务和中介成本 ， 至少要上1180万 。 就算期间以12000/月租出去 ， 那也就是扣除个40来万 ， 1140仍然是一个3年期目标 。
所以我买房时经常拿这一句话去蒙我的上家 。 我说 ， 啊呀 ， 我是不急的呀 ， 我钱趴账上吃吃利息不香嘛 ， 我每拖一天就赚1000块 ， 你每拖一天就亏1000块；你现在咬我5万块不松口好了呀 ， 那我两个月后以你要的价格成交就是了 ， 那样还是我赚你亏 。
很多上家原本对资金成本没啥概念 ， 很容易被这样唬进 。
房子压箱底的买房全攻略
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第二 ， 如果想看买点与趋势 ， 那么房价这东西 ， 短期看市场流动性、中期看政策、长期看人口 。
流动性 ， 稍微关心一点经济的都知道接下来会松一松 ， 疫后必要的支撑嘛；对待房地产的政策面 ， 那是一点没松口的 ， 房住不炒要牢记 。 所以这里的确会形成一波多空张力 。 眼下“看多”的气氛明显比半年前左右浓郁了 ， 但靠炒房获取巨额收益的年代那是必然一去不复返了 。
其实最健康的楼市趋势 ， 不是再冲个天也不是再DOWN个谷底 ， 而是慢慢地涨 ， 别涨过通胀（或者说高房价被通胀消化掉） ， 就算赞赞哒了 。 可惜这种平衡木走起来是容易晃悠的啦 ， 总归难免油门刹车颠簸两下 。
哦对了 ， 另外个人意见 ， 一线房价整体上已经阴跌两年了 ， 洗洗更健康了 ， 不会有大问题；5678线就算了 。 简而言之“愉见财经”不赞成买任何人口呈现明显净流出的城市的房子 。
第三 ， 炒房暴富的年代不再 ， 但“愉见财经”个人认为 ， 房价出现了“结构性机会” 。 也就是说 ， 闭着眼睛瞎买房的时代过去了 ， 跟着功能性需求和未来板块发展来买房的“结构性机会”仍然存在 。
我把房子看成是一只流动性极差的股票 ， 它未来抛不抛得出 ， 能抛在多少钱 ， 关键还是看买盘在哪里、有多大、为什么要接盘、愿意出多少钱来接盘；以及 ， 卖盘有多大 。
比如我家多年的买房经验 ， 就是喜欢去找这种房子：现在看起来周边一堆工地灰天灰地的、现在看起来周围被圈了几块地但依然荒得鸟不拉屎的、现在看起来旧区未改脏乱差的；但以后有明确改造计划的、地铁站都已经规划好了但轨道还没造过来的、一堆科技企业或园区已经明确入驻但楼还没造完的……


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