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项目楼市调查 | 火爆的越秀轨交( 二 )


上述提及的中介人士则表示 ， 整体噪音影响不大 ， 但是对于购房者来说可能就要注意栋数、选择 ， “避开所谓的咽喉位置 ， 因为那个位置是车辆进出停放经过的位置 ， 还是会有一些影响 。 ”
另据观点地产新媒体了解 ， 政府对于车辆段上盖项目的选择也是较为严格的 ， 并不是所有地铁车辆段上盖都能开发物业 。
如《2012-2018年广州市轨道交通线网建设规划》披露 ， 到2016年广州市共需建设地铁车辆段19处 ， 而具备上盖开发条件的仅有5处 ， 其中就包含品秀系列项目所在的车辆段 。
越秀轨交“效应”
与香港不同 ， 对于内地住宅市场和开发商而言 ， 轨交物业尚不算非常普遍熟悉的商业模式 ， 越秀地产应该算是其中较早涉足的一个 。
越秀地产旗下三个品秀系列项目原先均为广州地铁所拿 ， 之所以能够搭上广州地铁 ， 则要从越秀集团与广铁的合作开始讲起 。
据悉 ， 越秀集团与广州地铁集团的合作始于2016年4月13日；2017年7月 ， 广州轨道交通城市更新基金成立 ， 战略发起人为越秀集团、广州地铁集团及珠江实业(600684,股吧)集团 ， 规模为200亿元 。 同日 ， 越秀地产城市更新集团成立 。
当时基金成立的大背景 ， 是从2017年开始 ， 广州着力规划交通枢纽用地开发 ， 极力推进一批重大铁路枢纽综合体落地实施 。 综合体的落地实施便离不开土地出让金 ， 自2017年11月开始 ， 广州陆续挂出地铁枢纽综合体地块 。
广州地铁集团在这时候高调出现在土地市场 ， 11月份就耗资130亿摘得13号线官湖车辆段及上盖地块 ， 也就是如今的品秀·星图项目 。
2018年8月 ， 广州地铁集团与越秀集团合作更近了一步 ， 双方投资组建广州市品秀房地产开发有限公司 ， 专注于“轨交+物业” ， 其中越秀集团占51%股权 ， 广州地铁占49%股权；就在年底 ， 广州地铁宣布获取的增城官湖车辆段及上盖地块交由品秀地产进行开发 。
这时候名义上挂钩的仍是越秀集团 ， 越秀地产似乎没有从中直接获益 。
直到2019年2月份 ， 越秀地产引入广州地铁作为第二大股东 ， 持股19.9%；同时 ， 越秀地产顺利收购广铁旗下轨交项目品秀星图 ， 落地了首个“轨交+物业”项目 。 并在之后 ， 90亿元从广州地铁手中获得萝岗项目和陈头岗项目各自51%权益 。
这几个大盘轨交物业的入袋 ， 对于越秀地产来说意义非凡 ， 尤其是在寸金寸土的大本营广州 。 三个项目均纳入之后 ， 越秀地产地铁相关项目总建筑面积达318万平方米 ， 约占总土地储备的15%、广州土地储备的37% 。
越秀地产方面曾对外表示 ， 在轨交物业方面目标是未来每年获取1-2个项目 ， 每年新增土地储备约100万平方米 。
现在 ， 这个目标或许还要扩大了 。 5月28日 ， 越秀地产发布消息称 ， 越秀集团与广州交通投资集团签订战略合作协议 ， 双方将在现代交通基础设施、房地产开发、现代农业和金融服务等领域展开全面战略合作 。
据悉 ， 双方本次合作围绕“交通+地产”发展理念 ， 致力于打造可复制推广的社区开发新模式 ， 开创低效土地高质量盘活新路径 ， 实现大型交通工程沿线土地资源价值最大化 。
广州交投集团杨宇正董事长还透露 ， 公司已与越秀地产城市更新集团紧密联系 ， 希望未来双方发挥各自优势 ， 尽快启动各项工作 ， 共同推动项目成功落地 。
虽目前尚未披露具体的合作细节和项目 ， 但从协议内容与模式来看 ， 或许大概率仍由越秀地产负责操刀这些“交通+地产”项目 。
值得注意的是 ， 轨交物业这种商业模式虽给开发商带来规模增长、影响力扩大 ， 但一定程度上也算是半个“硬骨头” 。
首先在降震降噪方面需要投入一定的技术研究和投入 ， 如品秀·星图就采取了“根源处理+传播途径控制+建筑和结构处理”三种防震降噪途经--而这一部分往往还有合作的地铁公司进行协同处理 。


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