务必重视民法典对房产权的三点负面影响
王才亮律师务必重视民法典对房产权的三点负面影响。民法典出台 ， 研究其负面作用比欢呼与表扬更重要 。
2020年5月28日下午 ， 全国人大以两票反对 ， 5票弃权的高比例通过了民法典 ， 将于2021年1月1日实施 。 没有全票通过 ， 让我的心里得到了一丝丝安慰 ， 说明会场内还有一些关心民生的明白人 。作为从事征收拆迁研究的学者和执业律师 ， 一直关注民法典的编篡过程 。 其实15年前制订物权法 ， 我在草案讨论中看到了这个有关不动产征收的条款到这次民法典243条规定不动产征收的问题 ， 我是有保留的 。 我认为这应该是个公法条款 ， 但考虑到了当时被征收人权利保护之急需 ， 所以我没有发表不同意见 ， 现在看来还是存在与民法调整平等主体之间的法律关系的框架不协调 ， 希望将来能制订《不动产征收征用法》时调整 。既然全国人大已经通过了民法典 ， 作为法律工作者只能是在民法典的框架里努力维护委托人的合法权益 。民法典第二百四十三条规定 ， 为了公共利益的需要 ， 依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产 。征收集体所有的土地 ， 应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用 ， 并安排被征地农民的社会保障费用 ， 保障被征地农民的生活 ， 维护被征地农民的合法权益 。征收组织、个人的房屋以及其他不动产 ， 应当依法给予征收补偿 ， 维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的 ， 还应当保障被征收人的居住条件 。任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用 。应该说民法典的243条和之前的《物权法》以及《国有土地上的房屋征收与补偿条例》 ， 《土地管理法》的并没有冲突 。 但是由于民法典在土地使用权到期后自动续期是否要缴费的问题上比物权法倒退了一大步 ， 在物权法规定的“住宅建设用地使用权期限届满的 ， 自动续期”后面 ， 加了条尾巴：“续期费用的缴纳或者减免 ， 依照法律、行政法规的规定办理” 。 对此我一直呼吁到最后一刻 ， 希望能把这条尾巴砍去 ， 因为这个尾巴直接影响到民众房产权的保护 。 在此 ， 要感谢孙宪忠教授在这个问题上坚持原则 ， 一直坚持无条件续期的观点 。 眼下出现的问题就是因为他的正确意见没有被采纳 。许多民众对此漠不关心 ， 认为土地出让金的问题离自己还很遥远 ， 其实不然 。 这个问题与所有有房的人、将要买房或者租房的人的切身利益密切相关 。 民法典关于住宅建设用地使用权缴费续期的原则产生的负面影响归纳起来就是三点：第一 ， 抬高物价；第二 ， 破坏房产权的永久性；第三 ， 损害房屋被征收人的合法权益 。第一 ， 抬高物价 。常识告诉我们 ， 面粉是面包价格的重要组成部分 。 中国的房价无论购房价格还是租房价格都会受到土地出让金的影响 。 上个世纪80年代 ， 我们国家开始推行土地有偿使用制度 。 1990年 ， 土地出让制度出台 ， 其中住宅建设用地最长的期限为70年 ， 商业用地最长为40年 ， 土地出让金原则上在土地出让时一次性缴清 。 1994年 ， 城市房地产管理法实施 ， 限制公民自己建房 ， 住宅的问题解决只能向开发商去买房子 ， 而购房的时候 ， 开发商的土地出让金就作为成本计算在房价之中 。民法典突破了《立法法》第8条的法律保留原则即对非国有财产的处分应当由法律规定的原则 ， 把补交土地出让金的决策权力扩大到了行政法规 ， 我对此甚为忧虑 。 特别是新规定对住宅建设用地使用权到期的 ， 缴费续期已经成为了原则 ， 减免是例外 。 意味着草民们买房和买房后土地使用权期满时都需要缴纳出让金 ， 这个土地出让金所增加的成本 ， 没有地方报销 ， 最终都会进入到房价当中 。 无论你是买房还是租房 ， 显然都面临这个问题 。 由此产生的购房和租房成本的增加 ， 又会转移到第三产业的价格当中 。 老百姓的日常生活如到超市买瓶水 ， 到饭馆吃个饭 ， 结账时都会有土地出让金的因素在里面 ， 所以与民众的切身利益密切相关 。第二 ， 破坏房屋产权的永久性 。我们长期在理论上讲土地使用权是有期限的 ， 而房屋产权是无期限的 ， 永久的 ， 但是由于民法典关于土地使用权期限届满从无条件的自动续期变成了缴费才能续期 ， 使得本来没有期限的房屋产权变得有期限了 。 我们将担心一种情况 ， 就是土地使用权期限届满需要缴费才能收取 ， 而产权人又交不起这个钱 ， 那么土地使用权就收回归政府了 ， 皮之不存 ， 毛将焉附？房屋的产权就有灭失的危险 。民法学家们喜欢说有恒产者有恒心 ， 我真不知道他们这个信心从何而来？再想下去 ， 公民今后买房一定得注意 ， 别看是新房但由于开发商从政府那里取得土地使用权已经多年 ， 剩下的土地使用权期限可能不多了 。 二手房市场更得注意查明要买的房子已经土地使用权还剩下多少年？千万不要出现无论是买新房还是买旧房 ， 没买上几年 ， 政府的巨额的土地出让金的催缴单来了 ， 欲哭无泪的局面 。 细思极恐 ， 不再往下想了 。第三 ， 损害房屋被征收人的合法权益 。土地出让金的缴费续期原则将直接影响到房屋征收矛盾的化解 。很多朋友认为自己住的是新房 ， 土地出让金到期还遥远 ， 何况我们国家的房子很少有能熬到70年才被拆迁的 。 的确近几年一些地方的拆迁 ， 已经拆到了建设才10年20年的商品房 。 然而 ， 这些朋友忘了一个十分重要的问题 ， 就是土地出让金是否补交将影响到被征收房屋的补偿价格 。征收工作实践中 ， 过去由于土地使用权到期后自动续期 ， 人们一般不会计较被征收房屋的剩余土地使用权多少的情况 ， 也不会出现被征收人之间的攀比 。 多年来 ， 在我们所代理的案子当中 ， 曾经有对房屋的评估当中把剩余的土地使用权期限作为一个重要的情况进行评估 ， 以扣除已经使用了的土地使用权期限来作为降低补偿价格的重要手段 。 虽然我们经过努力 ， 也感谢法院的支持 ， 绝大部分案件维权获得成功 。 我们的重要理由就是依据物权法的土地使用权到期后没有附加条件自动续期的规定 。现在这个理由发生了变化 ， 维权的难度将加大 。 如今自动续期无附加条件变成了缴费续期 ， 这个法律上的重要变化 ， 征收人是喜闻乐见的 。 可以预见得到是关于补交土地出让金的法律法规将很快出台 ， 因为经济下行 ， 政府没钱 ， 需要扩大财源 。 另一方面 ， 降低政府征收房屋土地成本也是必不可少的考虑因素 ， 于是修改房屋征收估价的法规、规章的工作将会雷厉风行的推进 ， 被征收房屋剩余的土地使用权期限的将是补偿价格当中最容易引入的要件 ， 实践中也很快会出现类似的案例 。事已至此 ， 我们有什么办法呢？立法出现的问题只能由立法来解决 。首先 ， 我们能想到的是那个补交土地出让金的法律法规出台的时候能考虑到公民房产权需要永久性；考虑上述民法典243条的规定 。 立法机关可以尽快修正这一次民法典制定中存在的这个巨大漏洞 ， 为维护公民的合法权利与民众反映呼声留下一点必要的缓冲时间与空间 。其次 ， 在国务院修改《房屋征收补偿条例》和最高人民法院修改相关的司法解释的时候 ， 能从社会稳定的大局出发 ， 充分考虑民众房屋被征收后能够得到的补偿款足以买得起房子这个问题来进行 ， 要有过硬的规定来保障被征收人居住条件不下降 。当然在上述立法没有解决问题之前 ， 我们仍然要坚持过去的观点 ， 坚决的拒绝征收拆迁人把扣除已使用的土地使用权期限作为补偿价格计算要件 ， 损害被征收人合法权益的做法 。领导们都说“房子是用来住的” ， 但是如果房屋征收拆迁之后得到的补偿款 ， 让被征收人买不起相同水平的房子 ， 这个居者有其屋、居住水平不下降只能是一个梦 。至于广大购房者要充分考虑一旦补交土地出让金对于房屋产权的影响 ， 买房前一定要先了解一下该房屋的土地使用权是何时取得的 ， 还剩下多少时期限届满？赚点钱不容易 ， 千万不要打了水漂 。民法典出台了 ， 欢呼与表扬的话自然有人会讲 ， 而作为学者 ， 我认为对民法典的负面影响进行研究更有利于公众维权 ， 有利于社会和谐 ， 更有价值 。 于是有了这篇文章 ， 内容可能不合时宜 ， 也可能会遭到质疑 ， 但我认为这是一个法律人应有的责任 。
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