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泰禾焦点 | 高杠杆房企资金风险来临 能否等来“白衣骑士”？( 二 )


高比率股权质押是泰禾的另一个“隐形炸弹” 。 据泰禾集团今年1月份公告 ， 公司控股股东及其一致行动人累计质押所持股份的98.91% ， 占公司总股本62.01% 。 有资本市场人士预警 ， 上市公司股东股权质押比例在50%以上风险概率将大大提升 ， 超过70%就属于股权质押高风险 ， 一旦股价下跌触发警戒线和平仓线则容易引起市场恐慌 。
泰禾的股价已跌至质押价平仓线附近 。 截至5月27日 ， 泰禾集团股价为4.15元 ， 从2019年高点的8.29元跌去99.8% 。
与大房企纷纷打开低息国内融资窗口不同的是 ， 大部分中小房企依然面临融资难、融资成本高的困境 。 质押股权、担保贷款被很多房企视为利器 ， 使用频率早已超出安全警戒线 。
同为闽系房企出生的阳光城亦是如此 。 5月26日 ， 阳光城集团连发两则公告 ， 宣布为旗下两家子公司的融资提供担保 ， 涉及担保金额约7.74亿元 。 截至公告日 ， 阳光城为子公司及参股公司合计实际发生担保金额为942.8亿元 ， 占归属母公司净资产的352.52% 。
另据阳光城集团4月17日公告 ， 公司控股股东及一致行动人合计持有公司股票18亿股 ， 目前已质押16.33亿股 ， 占其所持股份比例的90.71% ， 占公司总股本的39.91% 。 并在公告中提示 ， 请投资者注意相关风险 。
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求助战投能否解困？
高杠杆行走的泰禾集团 ， 资金问题似乎早就埋下伏笔 。 自2019年3月起泰禾集团就大肆变卖旗下项目公司股权 。 Wind数据显示 ， 2019年泰禾涉及股权交易事件有17起之多 ， 绝大部分是变卖项目公司部分股权 。
但这仍旧不能填补泰禾面对的巨额债务 。 数据显示 ， 2019年泰禾集团负债近2000亿元 ， 一年内到期的负债超600亿元 ， 账面现金不足以偿付其中的10% 。 国际评级机构相继下调泰禾集团评级 ， 泰禾在47家开发商中评级倒数第一 。
华创证券首席分析师周冠南分析认为 ， 从偿债压力来看 ， 泰禾集团发行的4只私募债和2只中期票据将于4个月内集中到期 ， 合计规模高达89.2亿元 。 根据泰禾集团披露的2020年一季报 ， 经营活动产生的现金流量为-29.3亿元 ， 同比下滑124.55% ， 公司称主要受到疫情影响导致销售回款大幅下降；公司地产项目结转受到复工复产进度的限制 ， 一季度营业收入仅为4.79亿元 ， 同比下降93.57% 。 此外 ， 泰禾集团因偿还借款增加 ， 同时筹资流入减少导致货币资金余额同比下降58.6%至55.52亿元 。
“二季度 ， 尽管房地产企业复工情况环比一季度有小幅改善 ， 但需求端完全恢复尚需时日 ， 房企销售回款或继续承压 ， 同时结合公司自身的现金流和经营情况来看 ， 泰禾集团到期债务存在着较大的资金缺口 ， 外部融资需求较为强烈 。 ”周冠南分析称 。
“泰禾当前所面临的一系列问题 ， 包括失信被执行、业主维权、评级下调、财报数据下滑等等 ， 归根结底都是资金问题 。 一旦引入战投成功 ， 这些问题都将迎刃而解 。 ”一位知情人士称 。
除泰禾之外 ， 近期新华联集团、绿城中国、阳光城、京汉股份等房企亦宣布引入战投的计划或意向 。 从这些房企的表述看 ， 寻求战略投资者主要是为了化解资金链压力 。 在严监管、疫情冲击的背景下 ， 房地产行业经营情况难言乐观 。
周冠南认为 ， 疫情影响导致房企销售回款进度放慢 ， 高杠杆运营模式下 ， 多数房企面临现金流压力 ， 一方面行业内的结构调整仍在继续 ， 另一方面部分头部企业也出现了货币资金与短期债务比下降的现象 。 当前的低利率环境对降低各类房企融资成本均有一定效果 ， 但对头部房企的影响更为显著 ， 尤其是在一级市场 ， 中小房企的发行难度依然较高 ， 加之一季度风险偏好快速回落 ， 高等级房企的发行规模占比快速攀升 ， 对中小房企的直接融资亦造成一定“挤出效应” 。
数据显示 ， 2020年一季度房企发行信用债规模达到614亿元 ， 环比去年四季度有小幅增长 ， 但与去年一季度发行1168亿元相比显著回落 。 从发行结构来看 ， 高评级（AAA级）头部房企的发行规模达到483.3亿元 ， 规模占比显著提升至79% ， 同比2019年一季度的56%显著提高；中小房企的信用债融资压力则相对上升 ， 一季度债券发行规模仅131亿元 。


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