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reitsREITs·专访｜胡建明：短期内投资者从REITs市场募得的资金规模有限( 四 )


因为就长租公寓而言 ， 持有型、重资产的长租公寓投资收益率很难满足发行REITs的基本收益率要求 ， 那么房企势必就要将相关资产剥离 ， 而将运营收益拿来发行REITs或者用投资较小的集体建设用地上的长租公寓业务来发行REITs 。 这样一来 ， 在实质意义上发行REITs的房企长租公寓业务板块 ， 在很大程度上也就变成了长租公寓运营商了 。
和讯：Reits试点优先京津冀、长江经济带、雄安新区、大湾区、海南、长江三角洲以及国家级新区、有条件的国际级经济技术开发区等六大城市群和两大开发区 。 为何优先选择这些区域试点？对这些区域会有什么样的影响？对当地的房地产市场来说是否会有直接影响？
答：REITs试点优先京津冀、长江经济带、雄安新区、大湾区、海南、长江三角洲以及国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区等六大城市群和两大开发区 。 一方面因为这些区域是国家重点支持发展的区域 ， 有大量的基础设施建设需求 ， 另外一方面因为这些区域的市场环境较好 ， 要素聚集程度较高 ， 市场化程度也较高 ， 是人口和资源的流入区域 ， 未来基础设施资产的收益有稳定增长的趋势 ， 无论对于提升和完善这些区域的基础设施服务水平还是对于国内资本市场的平稳发展而言都是有利的 。
而基础设施公募REITs试点的推行 ， 将会引导更多的社会资金与各类资本进入这些优先试点区域的基础设施建设领域 ， 对于完善和提升这些区域的基础设施服务水准、推动要素聚集和产业发展与升级发挥积极的作用 。 仅仅从对基础设施建设筹资和扩大投资以保增长的角度而言 ， 也将是一个较大的金融创新 。
由于中国商用不动产估值体系和租金体系的严重不对称与不匹配 ， 导致本来诞生于商用不动产领域的REITs ， 反而暂时很难在国内的商用不动产领域内广泛实施 ， 对于以上这些区域的房企也同样如此 。 不过 ， 基础设施公募REITs试点在这些区域的推出 ， 会帮助这些区域的基础设施更快地完善和提升 ， 必然会加速各类要素和产业、人口向这些区域的聚集 ， 对这些区域房地产市场的推动作用是不言而喻的 。
和讯：普通人如何在这轮机遇中寻找到财富扩增、增值、保值的机会？
答：基建类REITs试点前期可能主要投资于一些风险较低、现金流稳定的项目 ， 比如老基建领域的高速公路或者新基建领域的数据中心等等 ， 只要估值合适 ， 就能保证稳定的分红、较高的收益 。
从美国目前的基建REITs来看 ， 美国6只基建REITs中有5只均投入通信领域 ， 2013-2019年这些REITs的收益率约为24% ， 远高于其他REITs的表现 ， 也高于同期股市的表现 。
据美国REITs协会官网介绍 ， 目前约有8700万美国人通过他们的退休金账户投资REITs ， 也就是说大约每四个美国人就有一个人通过退休金账户投资了REITs ， 可见REITs在美国的受欢迎程度 。
REITs始终是权益类产品 ， 不是保本保收益 ， 每年会进行一次资产价格评估 ， 如果投资资产价格下跌 ， 也会发生亏损 。 （由于二级市场流通 ， 也会出现流动性损益） 。
【reitsREITs·专访｜胡建明：短期内投资者从REITs市场募得的资金规模有限】
（责任编辑：徐帅 ）


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