江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

reitsREITs·专访｜胡建明：短期内投资者从REITs市场募得的资金规模有限( 二 )


基础设施类REITs能够盘活当地政府与城投企业持有的庞大基础设施存量 ， 降低政府债务或提供增量资金；能够给社会资本退出提供有效途径 ， 提高社会资本进入基础设施的积极性；能够通过市场化选择方式 ， 提高运营效率 ， 实现资产优化配置；也能够给市场带来稳定收益的投资品种 。
中国经历过去数十年快速发展 ， 已经积累了百万亿量级的存量基建资产 。 这些资产广泛的存在于地方政府、城投公司、社会资本手中 。 然而长久以来 ， 他们都缺乏一个有效的退出渠道 ， 长期持续的投入使得其负债压力逐年增加 。
而另一边 ， 则是我国不断增长的居民财富及机构投资者对于长期稳健收益的金融产品需求 。 基建REITs的推出恰逢其时 ， 将成为盘活我国巨量存量基建资产的利器 ， 有望促进地方政府及相关投资人降低杠杆、增加基建资金新来源、打开基建发展新空间 。 同时也有望逐渐形成一个以万亿量级起计的大类资产市场 ， 促进我国资本市场健康发展 。
和讯：Reits试点工作优先五大行业 。 有分析称这些领域的基建项目 ， 投资规模上万亿 ， 这是否会成为未来的投资蓝海 ， 投资收益如何？那其中的风险主要在哪里？
答：基础设施公募REITs的主要风险 ， 在于资产或者权益的权属是否清晰、是否可以独立和出表进而进行风险隔离、现金流的稳定性与可预测性、可归集性以及向投资者的可分配配性 ， 以及是否有足够的增信措施 。 如果涉及结构化安排、收益补差承诺等 ， 还要考察结构化安排与收益补差承诺的可执行性、稳定性与可持续性等 。
和讯：产业园、仓储物流等行业也是房企多元化较多涉足的领域 ， 这类房地产企业是否会因此而受益？接下来 ， 为了入围“优质资产” ， 企业会在哪些层面有一些什么样的动作？此次Reits的试点方案在设计上绕开了底层的房地产项目 ， 但多元化房企是否会借助Reits在房地产项目上做更多尝试？
答：产业园、仓储物流等行业兼具基础设施和房地产特征 ， 是此次基础设施公募REITs的试点领域 ， 也是房企多元化较多涉足的领域 。 因此 ， 涉及产业园和仓储物流行业的房企此次可能会因此次公募REITs试点而受益 。
接下来 ， 为了入围此次公募REITs试点范围的“优质资产” ， 企业可会在投资领域选择、资产布局乃至主营业务侧重面上做一些调整 ， 更多地涉足与自身有一定关联关系的基础设施和基建领域 。 比如绿地和复星等企业在基建领域已进行了较大的投资布局 ， 正好可以借此东风扩大在基础设施领域的投资广度和深度 。
此次公募REITs试点方案在设计上绕开了底层的房地产项目 ， 但多元化房企可能会借助此次公募REITs试点 ， 将涉及基础设施的相关房地产项目进行归类调整装入基础设施类项目平台 ， 或通过加强与基础设施类项目的业务关联来搭乘此次公募REITs试点的政策快车 ， 这也是企业理性选择之必然 。
IDC资产作为“数字世界的商业地产” ， 主要依赖租金 ， 现金流稳定、可预期 ， 且有典型重资产属性 ， 是公募REITs试点优质资产 。 目前美国市场上市IDC企业共5家 ， 均采用公司型REITs架构运作 。
以EQIX为例 ， 在2015年成功转型公司型REITs之后 ， 公司资本开支自2016年开始快速增长 ， 并带动2016、2017年营收分别增长33%、21% 。 IDC作为新基建重要一环 ， 阿里云3年追加投资2000亿元 ， 腾讯、京东也竞相加码新基建 ， 加之各省市加快出台新建计划 ， 预计最近1-2年将是数据中心资本支出的大年 。
根据Seeking Alpha消息 ， 数据中心REITs产生的年化回报率是其他类REITs平均水平的三倍 。 预计中国投资回报率（项目10年期IRR平均10%—20%之间）好于一般不动产资产 。
优势：融资 ， 以IDC项目持续产生的可预期、稳定现金流为支撑 ， 企业融资便利性、融资成本显著改善 ， EQIX、DLR等头部企业在过去几年通过持续的新项目建设、外部并购等方式 ， 推动营收持续快速增长；估值 ， 稳定可预期的现金流、对收益分配的硬性承诺 ， 叠加本身较好的成长性 ， 使上市IDC资产成为大学基金、养老基金等长线资金最为偏好的资产类别之一 ， 并相应推动其资产价值重估 ， 同时近年来市场利率下行 ， 投资者期望回报相应降低 ， 亦推动美股IDC资产估值水平上行 。


推荐阅读


上一篇：珠峰 “再量”珠峰，“世界之巅”见证中国力量

下一篇：全国 转发！收藏！今年全国人代会定了这些大事儿