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reitsREITs·专访｜胡建明：短期内投资者从REITs市场募得的资金规模有限

4月30日 ， 国家发改委和中国证监会联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 ， 标志着中国基础设施领域公募REITs试点正式起步 。
试点REITs的具体领域包括物流和仓库、收费公路和交通基础设施、城市公用事业、污水和垃圾处理、信息网络等战略性和新兴产业 。 与此同时 ， 将重点关注京津冀、雄安、长三角、粤港澳大湾区/海南省等重点经济区域的资产 。 项目必须有明确的所有权和产生稳定收入的能力 ， 提案将由地方部门进行筛选 ， 最终由国家发改委、证监会进行审批 。
在第一太平戴维斯华北区估价部负责人胡建明看来 ， 这一举措有助于盘活存量资产 ， 提升直接融资比重、降低企业杠杆水平 ， 也是年初创业板注册制改革后最为瞩目的改革新政 。
reitsREITs·专访｜胡建明：短期内投资者从REITs市场募得的资金规模有限
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第一太平戴维斯华北区估价部负责人、高级董事胡建明
考虑到REITs市场在中国从无到有 ， 短期内开发商及投资者从REITs市场募得的资金规模仍将有限；但长期而言 ， 则为两者提供了新的投资退出渠道 ， 有利于吸引更多资金持续投入 。 此外 ， 随着REITs市场逐步完善 ， 预计商办类项目在未来也将有望纳入 。
虽然整体经济正经受新冠病毒冲击 ， REITs的推出并不仅仅在于对冲其影响 ， 更是一项着眼长期的举措 ， 目的在于降低项目开发负债率 ， 鼓励市场参与者通过加强资产管理能力 ， 长期持有资产 ， 以稳健的长期回报吸引投资者 。 此外 ， REITs也有助于提升市场透明度和流动性 ， 有望吸引更多个人投资者进入 。
胡建明表示：“受疫情影响 ， 全球经济增长乏力 ， 中国REITs试点政策的出台 ， 将促进基建市场的盘活 ， 为基础设施建设项目拓展资金来源 ， 优化市场主体的估债结构 ， 最终将服务于实体经济 。

和讯：Reits资产证券化道路呼喊了很多年 ， 您认为是什么样的契机促使本次率先在基建领域开展公募reits试点？这一步的跨出有什么样的现实意义？此前REITs的推进一直未有实质性进展 ， 原因是什么？这一次的试点是否解决了这些问题？
答：从国际及中国港台REITs市场的诞生背景看 ， 经济下行、不动产市场疲软带来资产价格下行风险 ， 都是催生REITs登上历史舞台的重要因素 。
从国际经验看 ， 美国几个重要REITs法案都是在GDP增速及资产价格增速回落的背景下出台的；日本REITs登上历史舞台前 ， 日本国债收益率、GDP增速、房价增速持续下降长达十年；中国港台地区历经了较长期的经济增长乏力与资产价格下行 ， 加之SARS疫情的催化 ， REITs作为活络不动产市场的重要工具登上了历史舞台 。 此次公募REITs的出台 ， 适逢我国新冠疫情之后 ， 拉动经济基建投资加速上马之际 ， 利率正趋势下行 。 而利率下行 ， 对于REITs的发行是极为有利的 。
从短期看 ， 为应对疫情影响和经济下行压力 ， REITs市场建设可以成为中国经济的“稳定剂” ， 保障经济平稳运行；从长期看 ， REITs将成为深入推进中国供给侧改革 ， 推动经济高质量发展的“助推剂” ， 助力中国经济转型升级；有效的基础设施对于经济增长和国际竞争力至关重要 ， 国际竞争力强的国家 ， 其基础设施质量也排在前列 。 另外 ， 更具竞争力的经济体更关注基础设施投资、创新能力 。
资本市场则可以作为一个有效环境 ， 为基础设施部门调动长期投资资金 ， 公募REITs-这种以股权为基础的模式的基础设施资产建设模式的基础设施资产建设模式无疑在最近由过度借贷和杠杆推动的全球金融危机的后遗症中获得了显著位置 ， 而对于中国证券市场发展 ， 这更是一次里程碑式的跨越 ， 或将由此开辟中国击剑融资方式的新天地 。
基础设施公募REITs投资的是挂钩地区发展和对抗通胀的优质基础设施 ， 在目前市场利率持续走低的环境下 ， 是难得的优质资产 。 同时 ， 基础设施公募REITs可在二级市场交易 ， 为项目提供了有效的退出渠道 ， 有效解决了以往基础设施投资周期长的难题 。 另外 ， 基础设施公募REITs投资门槛低 ， 投资、交易便利 ， 信息披露公开 ， 为普通大众投资者开辟了新的资产配置路径 。 这是一个几方可共赢的政策安排 。


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