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reitsREITs·专访｜胡建明：短期内投资者从REITs市场募得的资金规模有限( 三 )


不过 ， 中国此次试点是契约型REITs ， 而美国是公司型REITs运作 ， 避免双重课税 。 IDC具有典型重资产属性 ， 国内单位机柜造价一般12—15万元不等 ， IDC企业倾向于高杠杆运营 ， 以提升项目ROE ， 截止2019年底 ， 中美部分代表性第三方IDC企业EQIX、DLR、万国数据、数据港(603881,股吧)资产负债率为63%、54%、64%、71% 。 IDC资源获取、运营服务、客户销售、项目融资等构成一般IDC企业核心竞争力 。
数据中心REITs收益水平超出平均3倍 。 根据Seeking Alpha消息 ， 2015年以来 ， 数据中心REITs已成为表现第二出色的REITs领域 ， 数据中心REITs产生的年化回报率是其他类REITs平均水平的三倍 。
我们预计中期国内IDC市场仍能维持30%左右复合增速 ， 且投资回报率（项目10年期IRR平均10%—20%之间）有望持续好于一般不动产资产 。 美国有多家IDC REITs上市公司 ， 比如Equinix（EQIX） ， Digital Realty（DLR） ， CyrusOne（CONE） ， CoreSite（COR）等 。 数据中心REITs在美国拥有投资级数据中心设施的约30％ ， 在全球范围内拥有大约五分之一的数据中心容量 ， 比如Equinix和DLR分别拥有202和215个数据中心 。
IDC恰逢资本开支大年根据光环新网(300383,股吧)《2020年度非公开发行A股股票预案》 ， 可以推算 ， 建设5000机柜规模的数据中心大概需要10亿量级资金的投入 ， 对于企业来说资金压力较大 。 数据中心的扩张对于资金需求较大 ， REITs创造了很好的融资模式 。 阿里云宣布3年追加投资2000亿元 ， 腾讯、京东也竞相加码新基建 。 据不完全统计 ， 截至4月中旬已有13个省区市发布了2020年新基建相关重点项目投资计划 ， 其中8个省份公布了计划总投资额共计33.83万亿元 。
根据智研资讯 ， 我国IDC市场规模在2014-2018年连续以30%以上的增速增长 ， 到2020年 ， 预计超过2000亿规模 。 可以看出从18年底首次提出到近期新基建首次明确建设方向 ， 数据中心建设写入新基建 。 IDC作为新基建重要一环 ， 预计最近1-2年将是数据中心资本支出的大年 。
REITs改善融资能力后 ， 仍面临的挑战虽然REITs化在改善IDC企业融资能力、经营模式等方面具有明显优势 ， 但当前国内IDC企业在推行REITs化方面面临的挑战和约束亦同样突出 ， 主要总结如下：
1）项目分布 ， 环形固网拓扑结构、一线城市严格市场准入等 ， 使得优质IDC资源主要集中于一线城市及周边地区 ， 资源稀缺性持续明显；
2）发展阶段 ， 国内第三方IDC企业整体仍处于发展中前期 ， 在运营项目以新项目居多 ， 新项目一般需要1—2年爬坡周期方能进入稳定运营阶段；
3）土地产权 ， 国内较多IDC项目通过租赁方式取得土地、地上建筑物使用权 ， 并不具备所有权 ， 以万国数据为例 ， 截止2019年底 ， 公司融资租赁负债（主要对应土地、地上建筑物）金额47.5亿元；
4）客户结构 ， 以定制批发模式为主的IDC项目 ， 单一项目一般仅对应少数有限客户 ， 周期内客户流失、合同续签等均会带来项目现金流大幅波动 ， 较难符合《通知》中提及的现金流来源具备高度分散度要求 。
产业链受益数据中心产业链上下游主要包括三个环节：上游基础设施建设环节 ， 包括计算机设备、宽带、电力供应设备等；中游托管环节 ， 主要是运营商、IDC厂商和服务商等；下游应用环节 ， 比如互联网企业、云服务商等 。
和讯：中国公共租赁住房仍是当前住房系统的主要短板之一 。 有分析认为REITs首先可以是支持中国公共住房（尤其是租赁住房）建设的主要金融工具 。 那在Reits试点之后 ， 房企的长租公寓业务和长租公寓运营商 ， 谁更能在试点中获益？
答：中国公共租赁住房仍是当前保障性住房系统的主要短板之一 。 有分析认为REITs首先可以是支持中国公共住房（尤其是租赁住房）建设的主要金融工具 。 在公募REITs试点开闸之后 ， 房企的长租公寓业务和长租公寓运营商 ， 其实都能够在下一步可能扩大的试点中获益 。


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