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北京学区房业主宴请买家叫价 一顿饭功夫多赚50万

来源: 21财经（原始标题：北京学区房简史）抑制学区房热、择校热 ， 从根本上讲要调整义务教育资源配置方式 ， 加大对薄弱学校投入力度 ， 改善薄弱学校办学条件等 。2020年5月 ， 北京学区房交易再掀起一阵热潮 。4月30日 ， 作为北京市“教育高地”的西城区发布教改新规 ， 新购房者子女入学 ， 由“单校划片”改为“多校划片” 。 一个学区房 ， 原则上六年内只提供一个登记入学学位 。 西城区也成为北京“城六区”中 ， 最后一个实施“多校划片”的区域 。由于新规主要面对7月31日后户籍迁入西城区的适龄儿童 ， 5月至7月 ， 也被很多人视为该区域学区房最后的“上车”机会 。5月以来 ， 北京市西城区商品房成交量大幅攀升 ， 德胜、金融街等热门片区尤甚 。 以德胜片区的知名学区房小区“裕中西里”和“裕中东里”为例 ， 有房产经纪人表示 ， 这两个小区平时的月度成交量仅10套左右 ， 但5月中上旬就已成交了50多套 ， 一些优质房源在推出当天就被签下 ， 很多购房者感慨“手慢无” 。多年来 ， 学区房一直雄踞住房体系的“金字塔尖” 。 因匹配了最好的教育资源 ， 优质学区房的供应往往十分稀缺 。 由于历史原因 ， 很多学区房属于“老破小” ， 居住条件不佳 ， 价格却十分高昂 。近些年来 ， 北京市一直在推进基础教育均衡化改革 ， 同时采取各种手段 ， 如取消过道房、车库房、空挂户的入学资格等 ， 从而围堵政策漏洞 。 但在很长一段时间里 ， 购房者对学区房的热情有增无减 ， “宇宙中心”等现象时见报端 。如今 ， 随着房屋交易的不断规范 ， 以及教改的持续深入 ， 这种局面早已不复存在 。 有观点还认为 ， 在西城区实施多校划片后 ， 北京学区房的狂热将很快成为历史 。但现实是 ， 望子成龙的期望和优质教育资源的稀缺 ， 仍将长期存在 。 通过对发展脉络的梳理 ， 学区房——这个套在无数家长身上的无形束缚 ， 真的能成为历史吗？从福利分房到价值初现学区房的概念 ， 脱胎于“就近入学”政策 。1986年 ， 第六届全国人民代表大会第四次会议通过《中华人民共和国义务教育法》（下称《义务教育法》） ， 其中的第九条明确规定：“地方各级人民政府应当合理设置小学、初级中学等学校 ， 使儿童、少年就近入学 。 ”但北京市房地产业协会副会长、秘书长陈志向21世纪经济报道表示 ， 在当时 ， 只有“重点校”的概念 ， 还没有“学区房”的概念 。陈志表示 ， 上世纪八九十年代 ， 北京的城市发展并不如现今这般庞大与恢宏 。 当时的城市核心区 ， 主要局限在如今的二环以内 ， 大致相当于东城和西城两区的区划范围 。当时 ， 包括教育在内的各种城市资源主要集中在核心区 ， 但由于人口规模不大 ， 流动性不强 ， 优质教育资源的稀缺程度并不明显 。此后 ， 北京进入快速发展期 ， 城市范围扩大 ， 人口增加 ， 但由于各种原因 ， 优质教育资源的分配格局并未发生太大变化 。 如今 ， 东城、西城两区由于历史传统 ， 一直拥有较好的教育资源 。 海淀依托高校和科研院所的优势 ， 教育资源同样优质 。 其他各区在经济、人口、产业等方面迅速赶超 ， 但其拥有的优质教育资源水平 ， 仍明显不如上述三区 。陈志还表示 ， 1998年启动房改之前 ， 北京市几乎没有真正意义上的商品房交易 。 当时的所谓“学区房” ， 大多是单位分房 ， 或老旧平房 ， 且无法在市场上流动 。到房改时 ， 这些房屋才首次有了价值 ， 但“学区”带来的附加值仍不明显 。 在北京市海淀黄庄区域 ， 某中关村三小的小户型学区房 ， 挂牌单价约为12万元 。 据房主介绍 ， 这套房子原本是单位分的 ， 上世纪90年代房改时 ， 以3000多元/平方米的价格买下 。 “当时根本没想过学校的事 ， 因为已经住了好几年了 ， 也住习惯了 ， 就顺手买下来 。 ”如今 ， 这套房子的价格已经翻了50多倍 ， 这个建于上世纪80年代、看上去颇为破旧的板楼小区 ， 也已是该区域交易最旺盛的小区之一 。不仅升值快 ， 还抗跌在21世纪教育研究院副院长熊丙奇看来 ， “学区房”概念真正兴起 ， 是在2006年 。 当年 ， 修订后的《义务教育法》颁布 ， 进一步强调了“就近入学”的原则 。在此之前 ， 为遏制部分家长的“择校”冲动 ， 从上世纪90年代开始 ， 国家教委（教育部的前身）连续出台文件 ， 强调九年义务教育阶段初中和小学必须坚持就近入学的原则 ， 不准招收“择校生” 。 同时 ， 严厉禁止把捐资助学同录取学生挂钩 。当时 ， 实现基础教育均衡化已经是政策的着力点 ， 但不同区域之间的教育水平差异 ， 仍然无法在短期内抹平 。 加之北京的城市规模快速扩大 ， 人口增多 ， 对教育资源的需求大大增加 。到2014年 ， 北京市开始推行9年一贯制教育改革 ， 通过小升初的直升制度 ， 减轻择校压力 。在此背景下 ， “学区房”的重要性不断凸显 ， 价格也持续攀升 。从本世纪初开始 ， 北京市的优质学区房就享受着“皇帝女儿不愁嫁”的待遇 。 链家地产某资深从业人员向21世纪经济报道表示 ， 其从业的十多年来 ， 所接触的学区房价格要明显高出同地段其他商品房 ， 价差从最初的10% ， 一度攀升到如今的30%、40% 。 但学区房仍然是砍价最少、交易周期最短的房源之一 。他表示 ， 在2009年 ， 北京海淀区的中关村、五道口、学院路等区域 ， 学区房的供需比例在1：4到1：5的水平 。 如今 ， 这些区域的供需缺口更大 。 但无论是次新商品房还是老旧公房 ， 都是家长们关注的对象 。在新房销售中 ， “学区”也成为重要卖点 。 一些房地产项目宣称将引入优质学校 ， 并借此给项目定出更高的价格 。 多年来 ， 因未能兑现“引校”承诺而引发的投诉并不少见 ， 但这也侧面反映出学区房的热度 。一位不愿具名的分析人士认为 ， 发生于每年3月到5月的楼市传统“小阳春” ， 也有学区房的带动作用 。 由于信息采集的时间要求 ， 每年二、三月份是学区房交易的高峰 ， 这批价格偏高、成交迅速的交易 ， 很容易点燃市场的热情 。学区房价格的攀升 ， 还与北京房地产市场快速发展的大潮密不可分 。北京市商品房销售额从2001年的610亿元 ， 攀升至2019年的3000多亿元 。 即使北京有着全国最为严厉的楼市调控政策 ， 若拉长时间周期来看 ， 最近20年来 ， 北京的房价仍然有着数倍的上涨 。在此期间 ， 学区房的价格不仅一直处于“金字塔尖” ， 在多个市场下行周期中 ， 以及2008年金融危机期间 ， 学区房还表现出了较好的抗跌性 。2008年 ， 西城区金融街片区的著名学区房小区丰汇园 ， 成交均价还不到3万元 。 到2014年 ， 该小区的交易价格已经达到10万元/平方米的水平 。 此后 ， 丰汇园的房价再度攀升 ， 2018年的单价已经达到17万元左右 。 到今年5月 ， 该小区部分房源的成交单价已经超过20万元/平方米 。学区房的“情感属性”2013年3月 ， 北京海淀区华清嘉园 ， 一间37平方米的学区房叫价350万元 ， 因价格过高 ， 此地也被冠名为“宇宙中心” 。 3个月后 ， 位于东城区景山东街的一个400平方米的四合院 ， 因报价1.3亿元被称为“宇宙新中心” 。尽管这两套房源因报价过高而很快下架 ， 但学区房的价格水平 ， 仍然可见一斑 。事实上 ， 由于价格偏高 ， 很多购房者在选择学区房时 ， 只能购买小户型 。 21世纪经济报道调研发现 ， 在东城区、西城区和海淀区的多个优质学区 ， 30平方米到60平方米的小户型房源最为热销 。 2016年 ， 西城区的文昌胡同曾成交了一间10平方米的平房 ， 单价达到34万元 。但小户型的居住条件往往不尽如人意 ， 为了弥补这种不足 ， 很多家庭选择“买小租大” 。 即购买一套小户型学区房用于落户并占据学位 ， 然后在同一个小区里租一套大房子用于生活 。 如今 ， 这种生活方式仍然大量存在 。由于“占学位”的目的过于明显 ， 学区房交易也一度变味 。 2017年 ， 北京市西城区大耳胡同的一个四合院内 ， 有业主将过道改建成10平方米的“零居室” ， 标价150万元 。 “过道学区房”由此诞生 。此外 ， 还有将学区内的车库、商铺等作为独立居住单元进行出售的案例 。陈志指出 ， 严格来说 ， 学区房既不是自住性质 ， 又不完全属于投资品 。 由于夹杂了“望子成龙”的期待 ， 学区房交易很容易受到家长的情感因素干预 ， 从而变得不够理性 。 为迎合这种情绪 ， 违规改建的做法也大量滋生 ， 才造成学区房交易中的各种奇葩景象 。2014年 ， 吴婷（化名）和老公卖掉了自己位于朝阳区的110平方米的大房子 ， 在西城区德胜片区的裕中西里小区购买了一套不到60平方米的学区房 。 面对周围人的不解 ， 吴婷完全不以为然 ， 她认为 ， 对孩子的“投资” ， 不能太计较成本 。为购买学区房“不计较成本”的大有人在 。 一位长期服务于德胜片区的某资深房产经纪从业者向21世纪经济报道采访人员回忆 ， 2013年 ， 德胜片区的一套优质学区房曾被10多个买家同时看中 。 为解决争议 ， 业主在某天晚上宴请所有买家 ， 并在饭桌上接受报价 ， 最终以价高者得的方式将房屋卖出 。“那一顿饭工夫 ， 业主多赚了50多万 。 ”他说 。陈志认为 ， 社会竞争激烈 ， 以及应试为主的选拔模式 ， 使很多家长患上教育焦虑症 ， 这种焦虑往往伴随着子女从出生到入学 ， 再到走向社会的各个人生阶段 。 鉴于优质教育资源不平衡的现实 ， 这就反过来对学区房造成一种逆向压力 ， 使学区房成为相关社会问题的显性表现 。为了控制“学区房热” ， 2017年 ， 北京市教委加大对实际居住的审核力度 ， 重点对过道房、车库房、空挂户等情况进行核查 ， 凡不符合实际居住条件的 ， 均不得作为“点对点”、“单校划片”入学资格条件 。于是 ， 过道学区房、车库学区房等奇葩住房在昙花一现后 ， 迅速成为历史 。学区房热必将消退为进一步推进基础教育资源均衡化 ， 遏制学区房过度炒作 ， 从2017年开始 ， 北京城六区实施幼升小多校划片 ， 明确“六年一学位” 。 在朝阳、东城、海淀、石景山、丰台等区域先后实行后 ， 西城区也将于2020年开始推行此项政策 。多校划片是相对于单校划片而言的 ， 是指一个小区不再对应单个学校 ， 而是对应学区内或相邻学区的多个学校 。虽然要完全推开尚需时日 ， 但多校划片对学区房狂热的遏制作用 ， 仍被很多人看好 。 有分析人士将西城区单校划片的最后入籍期限2020年7月31日 ， 称为“731大限” 。 认为在此时点之后 ， 学区房将走下价值的巅峰 。政策于4月30日出台后 ， 西城区的学区房交易明显升温 。 21世纪经济报道在德胜和金融街两个片区调研发现 ， 片区内的小户型房源成交火爆 ， 这类房源的价格也有小幅攀升 。这也带动了北京市的整体房价水平 。 贝壳研究院指出 ， 仅在五一长假期间 ， 北京链家平均成交均价就达到63530元/平方米 ， 比4月的交易价格有明显提升 。 有从业者向采访人员估算 ， 五一长假期间 ， 北京商品房成交价格要比4月高出10% 。除购房者外 ， 一些卖方也意识到了“大限”的存在 。 西城区德胜片区的某经纪人透露 ， 在对西城区的上述政策进行研究后 ， 一位身在澳洲的业主选择将身份证和房本先寄回北京 ， 从而表达卖房的诚意 。那么 ， 2020年的7月31日 ， 果真能成为北京学区房的“大限”吗？陈志指出 ， 学区房是教育焦虑症和教育资源不均衡的矛盾产物 。 除制度层面的改进外 ， 还要看购房者的思想观念和行为模式 。 “有需求就有市场” ， 只有需求降温 ， 学区房的交易才能趋于理性 。 他认为 ， 北京学区房的狂热必将消退 ， 但这中间会有一个缓慢降温的过程 。根据采访人员调研 ， 北京西城区德胜、金融街片区的多位经纪人认为 ， 在近期的透支性成交后 ， 学区房交易有可能会在明后两年出现降温 ， 但价格未必会明显下滑 。 因为只要坐拥优质学区 ， 该区域的学区房价值不会受到太大影响 。熊丙奇向21世纪经济报道采访人员表示 ， 从全国各地实行“多校划片”入学政策的效果看 ， 是否能起到抑制学区房热、择校热的作用 ， 主要取决于政策实行后 ， 各地是否有进一步推进义务教育均衡的实际行动 。 具体而言 ， 就是调整义务教育资源配置方式 ， 加大对薄弱学校投入力度 ， 改善薄弱学校办学条件等 。“推进义务教育均衡的力度越大 ， 投资学区房的风险就越大 。 ”熊丙奇指出 ， 到时候 ， 学区房不需要唱衰 ， 自然就会降温了 。在遏制“学区房热”方面 ， 北京向来是多管齐下 ， 其中还包括对销售环节的监管 。 近期 ， 北京市住建委执法部门联合10个区住建房管执法部门开展房地产市场检查 ， 共有21家房地产经纪机构被查处 。 在被查处的各项违规情形中 ， 就包括炒作“学区房” 。即使从经济的角度来考量 ， 学区房似乎也越来越偏离其原本的价值 。 北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为 ， 市区的学区房是目前价值被高估的两类房产之一（另一类为远郊的低价房） 。钟伟认为 ， 在北京相同地段 ， 学区房售价可能比非学区房高出50% 。 “从经济层面来说 ， 买学区房不如把孩子送进优质的私立国际学校；而从家长观念转变来看 ， 90后家长的心态已经发生改变 ， 对子女的期望值趋于理性 ， 未来90后抛弃学区房的时代会来得很快 。 ”


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