明源地产研究院千亿房企高周转为啥做得好？主要靠这6招！( 二 )
一般政府要求诸如配套面积首期要付 ， 这样就会占用比较大的成本 ， 如果可以的话可以将配套用房放置在其他分期 ， 减少首次开盘前的资金投放；或者配套用房的建设时间稍微滞后 ， 集中精力抢销售 ， 但交付时与首期交付 。
四、减少地下工程加快周转
地下工程成本与产出不成正比 ， 地下投入多、收入少 ， 建设周期长 ， 这些方面都影响快周转的速度 ， 快周转的项目应尽量减少地下工程如地下储藏面积/车库面积的占比 ， 车库脱开能够在物理界面上减少地下建设的周期实现快开盘的目的 。
这里有几点需要注意：第一 ， 地上车位尽量用足 ， 严卡单车位面积 ， 降低车库地下面积；第二 ， 地下层高尽量降低 ， 减少开挖、支护、降水风险 ， 保证施工速度；第三 ， 勘察提前进场摸排地下情况 ， 降低地下地质条件对方案的影响 。
【案例】：江苏浩森建筑设计有限公司
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上述优化后方案二案例：把南侧高层与地库脱开 ， 避免停车效率低的三角地带出现 ， 更为重要的是降低了主楼的基础埋深 ， 加快了施工速度 ， 可为高周转留出设计条件 。
【案例】：现场踏勘、前置勘察 ， 摸清地上/下情况 ， 降低不利情况对施工速度的影响
情况1：
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情况2：
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五、营销三大件（售楼处、样板间、景观展示区）要考虑快建、快蓄客
营销道具的使用应考虑项目开盘的需要 ， 大地块需要单独建售楼处时 ， 可考虑后期配套作为临时售楼处使用 ， 降低拆改费用 ， 同时考虑到售楼处的建设速度要保证营销蓄客时间的充足上述 ， 必然要求售楼处脱离项目地上和地下建筑物 ， 保证快开工 。
【案例】：售楼处两侧为底商（无地下空间） ， 车库与售楼处脱开 ， 保证售楼处建设周期尽量短 ， 应注意后续车库开挖对售楼处的影响 ， 车库与售楼处尽量保持安全距离 ， 减少后续车库开挖对售楼处的影响 。
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六 ， 还要采用新技术
1、 装配式建筑的选择方案
目前全国基本上都开始执行装配建筑 ， 目前装配式建筑的施工周期比传统的现浇建筑要慢一些 ， 高周转的项目应尽量避免将装配式建筑放置在首期开发中 ， 避免影响施工速度 ， 影响快开盘 。
此外装配式建筑的深化设计及报批报建都比传统的项目要长 。
2、 新技术的使用
高周转项目尽量采取不成熟的体系、不成熟的材料、不成熟的技术 ， 避免“新”带来的不可控 ， 一定要充分发挥成熟工艺和技术的优势 ， 降低施工反复风险 。
3、流程再造
高周转项目一定要在制度上再造 ， 打破部门壁垒、提高奖励机制、完善员工的保护机制（避免高周转过失导致的背锅问题） 。
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上述图片来源：中梁地产运营手册
【明源地产研究院千亿房企高周转为啥做得好？主要靠这6招！】作者：贺加栋 ， 来源：胖栋有话说（ID：RealEstateDesigner）；转载已获授权 ， 对原作者表示感谢 。
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