明源地产研究院千亿房企高周转为啥做得好？主要靠这6招！
地产上半场 ， 以高周转为代表的地产开发在中国地产行业上引发了轰轰烈烈的大讨论 ， 褒贬不一 。 一面市场倒逼开发商做大规模、抢占市场、争取最大的生存空间 ， 一面是行业对高周转引发的质量事故深恶痛绝 。
是高周转引发了层出不穷的质量事故？还是照猫画虎的开发商并没有获得“高周转”的真谛 ， 吴建斌总给出了很明确的答案：高周转只是资金的高周转 ， 与建筑品质下降没有必然联系 。
何为高周转？
开发商买地之后 ， 快速开发、快速销售、快速回款以达到股东资金回正 ， 股东资金回正后可以将资金再次投放到其他项目上开发、融资 。 高周转从本质上来讲是资金的高周转 ， 非施工速度的高周转 。
所以高周转与低品质没有必然联系 。
高周转虽然是资金的高周转 ， 但是无法忽视的是 ， 所有的开发商上下游环节都需要前置工作 ， 开发报批报建准备好、设计成果准备好、甚至总包都要前置进场（准备进场） 。
萝卜快了不洗泥 ， 要想做到高周转 ， 必然流程不能按部就班 ， 并行工作不可避免 ， 这样才能做到拿地后、项目方案快速通过政府审批、施工图深度达到施工要求（或地下设计达到要求可先行进场施工）、总包快速进场施工 ， 当任何环节出现问题都会留下隐患 ， 这个隐患必然由公司承担 ， 而非设计、工程或其他部门承担 ， 要想高周转必然承担高风险 。
高周转中 ， 地产设计要保证快速回笼资金 ， 应该做好下列工作 。
一、项目分期应保证首期开盘的货量
项目方案设计时应充分考虑分期对销售的影响 ， 项目分期较小不足以覆盖资金峰值 ， 不能保证现金流快速回正；项目分期大 ， 项目资金占用的周期就长 ， 产品适配的准确度就会存在较大的风险 。
【案例】：来源网络资源
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某项目为例 ， 其开发时序考虑首期资金（投入和成本）、首期速度（规模和高度）、开工规模（规模和标段）、土方挖填（挖填结合）、首期到位（管线设备）、交付时序（交叉投入）、分期规划（规划层次）等 。
比如该项目中（如上图） ， 考虑到首期资金和首期速度 ， 先开发1期B区位置中等板块 ， 待开发2期C区抬高价格 ， 最后开3期A区位置最差 。 与此同时 ， 样板区无地库周期短 ， 1期小高层区周期短、规模较小打造形象 。
二、户型设计应考虑总价及面积段
对于高周转项目 ， 设计以快为准且最大程度的降低设计风险 ， 设计标准化在快周转中的作用发挥的淋漓尽致 ， 户型标准化可以缩短方案设计阶段的时间 ， 降低施工图阶段及施工阶段的风险 ， 所以快周转项目必须要进行标准化的复制（不仅户型 ， 整个产品线都要复制） 。
从营销端口 ， 户型的配比、面积段及总价都要符合快销的产品 ， 所以面积段要适配、总价要控制在合理的范围 ， 保证首期开盘即可保证现金流回正 。
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面积段要符合市场趋势
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单价/面积段对去化速度的影响
有的开发商喜欢精装交付 ， 提高首期开盘的货值 ， 拉长施工周期慢付款 ， 降低资金峰值 ， 加快现金流回正速度 ， 个人感觉精装会提高户型总价 ， 减低去化速度 ， 所以一定要平衡好精装对去化速度的影响 。
三、可售面积宜尽量高 ， 减少非可售面积建设成本的占压
有的开发商这样定义：可售面积占比=可售面积/总建筑面积 ， 其中可售面积：按规定可供销售的地上面积；不可售面积：地下室、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积 ， 车位不论是否可售 ， 暂一律不计入可售面积 。
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