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迷人的X博士中海跌落：一月之内两高管涉案，“利润王”黄昏已至！( 二 )


2019年 ， 中海的归母净利润增幅为10.3% ， 低于同期碧桂园、万科、融创14.2%、15.1%、57.1%的增幅 。
有中海内部人士曾透露过 ， 他们最注重的始终是净利润率 ， 在内部所有的考核指标、KPI指标中 ， 净利润率是主要的目标 。
如今 ， 这家一直以利润率为傲的房企 ， 在毛利率和净利率上都出现了下跌 。 骄傲的筹码不断减少 ， 中海能拿得出手的 ， 真的不多了 。
随着高周转模式的推行 ， 中海的提速依旧在持续 。 在可预见的未来 ， 加速狂奔之下 ， 中海的毛利率和净利率可能还会继续下降 。
中海这“利润王”的宝座 ， 恐怕是坐不了几年了 。
规模、利润、负债的不可能三角
1999年初 ， 诺贝尔经济学奖得主保罗·克鲁格曼提出了“蒙代尔三角”的问题 ， 这是经济学领域一个著名的三元悖论定律 。 即资本自由流动、汇率稳定和货币政策独立性三者不可能兼得 。
迷人的X博士中海跌落：一月之内两高管涉案，“利润王”黄昏已至！
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反观地产业 ， 我们也会发现 ， 规模、利润和负债同样构成了房企的不可能三角 。
规模增长可能依赖低价跑量 ， 薄利多销往往带来利润折让 ， 快速扩张可能难免债务增加 ， 债务过高势必导致风险上升 ， 似乎是房地产行业一个始终难以打破的魔咒 。
这个不可能三角 ， 同样在制约着中海 。
据兰德咨询推算 ， 过去五年 ， 中海的销售额复合增长率在TOP10房企中倒数第一 。 对中海而言 ， 慢进则退（排名下滑） ， 不提速肯定不行 。
中海显然也看到了这个问题 ， 在颜建国上任后 ， 中海地产开始提速 。
要扩大规模 ， 就得多拿地 。
中指研究院数据显示 ， 中海地产2019年以1034亿元的拿地金额跃居第四位 。 同比增长36.05%；共新增拿地总价1764亿元 ， 同比增长25%；新增拿地建面1765万平米 。 整个2019年 ， 中海地产在中国内地25个城市和香港新增53幅土地 。
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中海不仅大量拿地 ， 而且偏爱地王 。 在2019年北上广深一线城市的招拍挂市场中 ， 共诞生40幅成交价格在30亿元以上的地块 ， 而中海独揽6块 。
例如 ， 2019年6月24日 ， 中海地产以人民币54.08亿元的价格 ， 外加合计配建42330平方米人才住房的条件竞得深圳光明地块 ， 溢价率近45% 。
同年7月15日 ， 中海地产以总价79.4亿元、楼面单价6.66亿元的价格摘得了北京丰台花乡造甲村地块 ， 刷新了当时全国总价最高地王的纪录 。
拿地起劲 ， 规模扩张自然不在话下 。 与此同时 ， 中海的负债率也控制得还不错 。 年报数据显示 ， 截至2019年末 ， 中海的资产负债率为60.06% ， 净借贷比率为33.68% 。
规模在飞奔 ， 负债维持低位 ， 你可以想象 ， 中海的利润率 ， 不走低才有鬼嘞！
毕竟 ， 就算是“利润王”中海 ， 也无法逃脱被规律制约的宿命 。
口碑危机
一直以来 ， 业内外都好奇的是 ， 中海的高利润从哪里来？
一切的秘密 ， 似乎都藏在中海引以为傲的“成本控制”里 。
极致的成本控制 ， 带来的就是初心不再 ， 维权频起 。
有人曾总结过：房屋质量问题 ， 要么是因为压缩成本 ， 要么是因为赶工 。
巧了 ， 中海二者得兼 。
以近两年北京市场的表现来看 ， 中海是一家典型的“高周转”开发商 。 中海的高周转 ， 除了表现在拿地和拿证外 ， 更重要的 ， 是工期和去化 。
所有进程都保持高周转 ， 才能保证高效率的现金流 。 现金流的雪球越滚越大 ， 崩裂就来得越快 。
压缩工期 ， 是高周转的必然一步 ， 也是雪球崩裂的重要原因 。
越是赶工 ， 就越是容易出现质量问题 。


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