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财经无忌欠下巨量债务，领地集团暗谋上市，坐拥天量土储( 二 )


三个融资数据的变化无不揭示出领地集团高速扩张的融资规模和这一扩张背后的不能承受之重 。
高周转的房企就像在刀尖上舞蹈 ， 而刀还架立在烈火烹油的油锅里 。
不是艺高人胆大 ， 谁能为胡旋舞？
领地的胆魄就很大 。
如前所述 ， 截至今年2月底 ， 领地119亿元的总额负债中有一半的负债为短期负债 ， 这是按照偿债时限来划分 。 如果按照债务种类来划分 ， 在这119亿元的总负债中有一半是信托融资 ， 高达60.92亿元 。
信托融资的融资利率多在12%-14%之间 ， 远高于银行借款 ， 由此可见领地资金之渴 。
财经无忌欠下巨量债务，领地集团暗谋上市，坐拥天量土储
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事实上也的确如此 ， 2019年领地赚了6.72亿元的净利润 ， 当年的借款利息却有14.45亿元 ， 如果不是灵巧的财务团队祭出“利息资本化”的大招 ， 领地的利润恐怕早已被利息“蚕食殆尽” 。
饮鸩止渴多年的领地如今已没有别的办法来缓解 ， 唯有上市一条路能融到“便宜钱” 。
021300万方土储的野心像等待戈多一样等待“高周转”
如果将土储比作余粮 ， 那么现金就是弹药 ， 任何处于扩张阶段的房企二者缺一不可 。
领地能够喊出千亿规模口号的底气正是来自于土储丰厚 。 招股书中 ， 领地亮出家底 ， 截至2020年2月底 ， 领地全国总土地储备面积超过：
1331万平方米 。
按照一个万达广场建面10万方的标准 ， 理论上领地可以盖133座万达广场 。 首富王先生拼死累活30年也不过才弄了323座万达广场 ， 领地刘氏有骄傲的资本 。
财经无忌欠下巨量债务，领地集团暗谋上市，坐拥天量土储
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其实没怎么做过商业地产项目的领地没想对标万达 ， 而是盯着住宅开发的一众大佬 。
2019年销售面积排行榜中 ， 领地位于第87位 ， 属于百强房企的尾部 。
而对照上市房企百强的土储面积来看 ， 前30-40强房企的土储面积大部分在1000万-2700万方之间 ， 也就是说以领地集团的土储面积完全够格跻身前40强房企 。
在同等规模房企中 ， 领地隐隐还有“带头大哥”的架势 。 百强房企中仅仅落后领地3个身位排名90强的上坤集团只有360万方土储 ， 截至时间同样是2020年2月底 。
土储就像肥的流油的五花肉 ， 要端上桌还得足够的资金来开发 ， 否则只能沦为他人的“盘中餐” 。
以2019年271.4万方的销售面积来测算 ， 领地的土地储备倍数（=土地储备建面/本年销售面积 ， 也叫储销比）约为4.9 ， 与中海、恒大、金地、龙湖相差无几 。 这一方面显示领地的确土储丰厚 ， 另一方面也说明其销售力度欠缺 。
从克尔瑞数据来看 ， 今年一季度领地操盘金额仅完成37.4亿元 ， 大致
其实领地一直是高周转的拥趸 ， 从第一个住宅项目“乐山汇丰花园”到目前手上最大的单体项目“西昌领地兰台府” ， 领地都在“快”字诀上下功夫 。 特别是西昌领地兰台府土地成本本已偏高 ， 而领地又将项目物业价格继续下调 ， 导致最后项目毛利率仅有17.9% ， 原因还是在于“高周转”的内在压力 。
为了高周转 ， 领地甚至专门推出了一个奖项：
领地集团最快开盘奖
一旦获得这个奖项则代表着无上光荣 ， 既有有机会登上全集团工作会议的领奖台 ， 又能“为集团高周转战略思想树立良好的模仿榜样”（领地宣传语）
基本盘决定了领地只能采取“高周转”的玩法 。 早年间刘氏三兄弟 ， 四散海内 ， 一南下两广 ， 一北上新疆 ， 一偏居西南 ， 到如今全国版图涉及20余城 ， 分散且失衡 ， 而且多为三四线城市甚至四五线小城镇 。 城市量级决定了领地套用碧桂园的高周转打法才是最优解 。
道理都懂 ， 可是实践起来总是感觉缺点什么 。
“缺人 。 ”地产猎头是这个世界上除了CFO以外最了解房企的一群人 。


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