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『地产』读年报｜保利地产：何时重回前三？

4月15日晚间 ， 保利地产(600048,股吧)（600048.SH）发布了2019年报 。 横向对比头部房企 ， 各项财务数据表现优异 。 纵向对比历年数据 ， 在销售增速、土储增速上稍显美中不足 。
次日午后收盘 ， 公司副总经理潘志华、财务总监周东利、董事会秘书黄海 ， 通过在线文字方式 ， 回答了投资者的各种疑问 。
观察管理层回复 ， 虽然没有明确2020年公司具体销售目标 ， 但表态看好后市 ， 拿地趋向积极 。
进入2020年 ， 一个可见的事实是 ， 一贯按步就班、求稳发展的保利地产 ， 明显“快”了起来 。
销售增速不及预期 ， 但有提升潜力
年报数据显示 ， 2019年保利地产营业收入为2359.8亿 ， 同比增长21.3% ， 增速横向对比不及碧万融 。
但利润情况表现优异 ， 归母净利润279.6亿 ， 同比增长 47.9% ， 增长率优于碧万恒 ， 比融创稍弱（57.1%） 。
『地产』读年报｜保利地产：何时重回前三？
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来源：雪球
从销售数据看 ， 2019年保利地产实现合同销售收入4618亿元 ， 同比增长14.1% 。 横向对比看 ， 排名位列行业第5、央企第1（超中海、华润） ， 销售增长率优于碧万恒 ， 弱于融创 。
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数据来源：公司财报   制图：地产锐观察
纵向对比自身历年数据 ， 在2017年合同销售金额同比增速达到顶点后 ， 2018、2019年销售金额同比增速下降幅度均较大 。
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数据来源：公司财报   制图：地产锐观察
总体看 ， 2019年销售业绩增速不及预期 ， 但是未来有增长潜力 。
一是分区域看 ， 深耕见长效 。
公司聚焦的 38个核心城市销售贡献达到 77% ， 珠三角及长三角签约销售均达千亿规模 。
其中 ， 2019年单城签约过百亿的城市数量有13 个 ， 在全国11个城市中销售金额排名当地第一 ， 25 个城市进入前三 。
二是 ， 货值充裕 。 2019 年公司实现新开工面积 4983万平米 ， 竣工面积 2973万平米 。 截至2019年末 ， 公司待开发面积8112 万平米 ， 其中38个核心城市占比达58% 。
在4月16日的业绩问答会上 ， 保利地产管理层表示 ， 2020年公司计划新开工面积4300万平米、竣工面积3400万平米 。 且随着疫情防控基本稳定 ， 公司项目销售基本恢复去年平均水平的8-9成 。
西南证券分析认为 ， 货值充裕加上存货结构优良 ， 预计2020年保利地产合同销售额或将超过5500亿 ， 增速有可能位居TOP5房企第1位（2019年第2） ， 2021年有望冲回前三 。
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拿地不及预期 ， 但2020转向积极
【『地产』读年报｜保利地产：何时重回前三？】年报数据显示 ， 保利地产2019年拿地力度有所下降 。
新增拓展项目127个 ， 新增计容面积2680万平米 ， 同比下降 14.0%；
对应总地价1555亿元 ， 同比下降19.3%；
拿地金额/销售金额为33.7% ， 同比下降13.9% 。
但是 ， 拿地质量有提升 。
2019年新增土储金额的权益比例提升至71% ， 新增土储权益面积为1916万平米 ， 与2018年基本持平 。 且新增货量中 ， 住宅货量占比高达84% 。
从新增土储分布城市能级看 ， 一线城市、二线城市和三四线城市拿地面积占比分别为 6%、38%和 56% 。 从新增土储分布区域看 ， 在京津冀、长三角、珠三角和中西部的拿地面积占比分别为16%、16%、40%和28% 。
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保利地产已经形成了以中心城市为核心 ， 以城市群、都市圈为延展的清晰的区域布局结构 ， 符合国家战略导向 。


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