江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

『项目』拓展狗该如何玩转收并购

『项目』拓展狗该如何玩转收并购
图片

眼下 ， 招拍挂已经越来越没有技术含量了：完全比谁钱多、谁钱便宜、谁钱使用周期长 。
勾地套路 ， 被反复洗礼后 ， 现在90%的地产商还没有地方政府官员懂 。
伴随城市化进程的加速进阶以及地产行业利润里的迅速下降 ， 已出让地块之间的并购 ， 会逐步成为拓展狗阶段性拿地的主流 。
地产 ， 将快速进入“大鱼互相活吞”的阶段 ， 玩好并购势必成为拓展狗的王牌 。
我们通过整理部分历史干货文章和再编辑 ， 在本文里 ， 将从项目速筛、风险控制、看地要点、谈判技巧、测算逻辑等5大方面分享并购实战总结的经验 。 相信你认真看完 ， 再结合工作实践进行思考 ， 会胜过读完一本几百块的所谓并购理论书籍（建议收藏 ， 并购项目分析时查漏补缺） 。
项目速筛
拓展狗基本上都会面临一个非常大的困扰：纷至沓来的千百个项目 ， 人手精力必然都有限 ， 如何高效甄别项目的优劣级 ， 进行有效筛选？
根据项目来源进行筛选这里梳理了7大项目信息来源 ， 排序如下：高层牵线＞不良处置＞政府机关＞合作方＞中介平台＞社会人介绍＞网络平台
no.1高层牵线
高层牵线是二手地最靠谱的来源 ， 这里的高层主要讲的老板级别 。 高层往往在某个饭局上遇到另一个老板正好要找合作开发、转卖或者更大的“老板”介绍一个项目资源 ， 这样的项目基本都是一手且信息是完全能对等的 ， 当然排在第一位 。 高层牵线排在第一位另一个原因 ， 你懂的 。
特此声明：某些央企国企内部各路领导无脑飞过来的项目除外
no.2不良处置
不良处置是二手项目基本靠谱的第二种渠道来源 。 不良处置主要出现在金融机构推荐的项目 ， 由于项目融资出现可能逾期或者已经逾期的情况 ， 面临融资主体的处置基本上是比较靠谱的项目来源 。 当然还有已经进入处置阶段的 ， 也就是不良资产法拍的项目 。 第一类金融机构直接推荐来的 ， 主要是算账问题 。 要盘点好项目债权债务 ， 算得过账基本上可以推进 。 第二类不良处置需要慎重 ， 一旦进入法拍的项目 ， 不光是算账问题 ， 主要还是在复杂的债务纠纷处理上以及隐藏负债风险上多下功夫考察 。 但基本上这类项目还算靠谱的 。
no.3机关单位
机关单位也是比较靠谱的二手项目来源渠道 。 当然 ， 这就需要一定的关系能够经常对接交流了 。 很多项目在规划、国土各个环节管理过程中会多少暴露出一些经营困难 ， 或者手续上需要一定身份的国资背景推一把的 。 这类项目从政府机关层面推荐过来往往可以直接找到地主具体交流 。 而且 ， 信息准确率高 。
no.4合作方
合作方为什么也是项目渠道呢？重点在合作方的规模上 。 你家的总包、精装单位、设计机构也是很多家的总包、精装单位、设计机构 ， 所以合作方的老板是有各种项目出现困难 ， 甚至释放转让或者寻找合作开发的一手信息的 。
no.5中介平台
中介平台是最常见的二手地信息渠道之一 。 当然主要看如戴德梁行等大行 ， 如果有居间费用的公司可以考虑进行一些大行的战略合作 ， 拓宽这个渠道来源 。 毕竟人家是专业的 ， 至少推荐过来的项目是带着一定的可行性方案以及匹配你公司的战略方向的 。
no.6社会人
社会人是日常工作和生活中偶有遇到的信息渠道 。 不论在工作还是社交场合中 ， 一旦你递出投资管理的名片之后 ， 不可避免的会遇到某些退休干部、高干子弟、机构总监、地方社会人等等各路神仙 。 鱼龙混杂之中 ， 这些“社会人”里就会不断推荐过来一些项目信息 。 然 ， 一问三不知是常态 。 要见地主 ， 更是阻力重重 。 当然 ， 工作不饱和的阶段 ， 此处尝试下大海捞针也未必不可 。
no.7网络平台
网络平台是近几年新生的事物 ， 以前也有但基本不怎么看得到 。 近几年各种土地推介平台纷纷上马 ， 好像卖地也要“贝壳”化了 。 不过 ， 基本上网络平台的信息都是中介二道贩子在发布 。 谁家项目做不好要卖了还满世界放网上去宣传的？


推荐阅读


上一篇：#海外网#智利确诊近5000例新冠肺炎病例 政府将强制民众戴口罩

下一篇：佛山@同样是订单荒，他硬是逼出了世界500强