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『项目』拓展狗该如何玩转收并购( 三 )


当然 ， 法律纠纷风险还有很多 。 如果是在建项目 ， 还涉及工程总包、分包、购房人等等 。 因此 ， 在并购阶段寻找一家优秀的法务合作机构共同尽调是极其必要的 。 在全面的风险预判之后 ， 必须拟定系列协议 ， 与原业主分缕清历史问题、分清交割界面 。 目标是 ， 一切不可控风险都得“冤有头、债有主” 。 遇到原业主玩诈骗 ， 那就又回到股东信用风险环节了 。
no.3 骗子风险☆☆☆☆
骗子是在各行各业都少不了 ， 土拓这么大的标的怎么可能少了这个“大猪脚” 。
拓展人在获取项目信息过程中 ， 遇到一些貌似被金矿砸了脑袋的好事 ， 恭喜你 ， 大概率遇到骗子了 。
骗子分好几个等级 ， 初级骗子本身并不专业 ， 可能弄个假土地证就来骗保证金了 ， 星探君见过最神奇的就是10000亩一个土地证的 ， 还是在北京 。 当然 ， 也有中级的 。 那就是带着别人的项目资料 ， 用自己专业的能力假装中介 ， 然后围绕你打保证金见地主 。 更高级的就可怕了 ， 一样用真实的资料信息 ， 但实际也是别人的 。 上来不需要你打保证金 ， 很专业地提出资金公管进入尽调 ， 然后调用了你几个亿的资金流动性之后 ， 使你产生一定的实际资金成本 ， 进而带你进入貌似不投资就已经形成亏损的被动局面 。 再一步一步套你进来 ， 如果带着小股东一起行骗的 。 估计能让一小老板瞬间被骗破产 。 并购被骗到的概率不大 ， 但一旦被套进去 ， 杀伤力不容小觑 。
NO.4 其他风险 ☆☆☆除了股东信用风险、法律纠纷风险之外 ， 并购项目还面临诸多专业方面的拿地风险 。
常见的有：
经济测算风险：由于并购项目遇到的大多历史土地成本低 ， 因此中间人特别容易犯忽略土增的超级大坑错误；
或有负债风险：可能或存在尽调查不到的项目公司与第三方的桌下协议 ， 因此一定要在合作协议环节设置免责条款 ， 最好是保留部分尾款在开发阶段支付 ， 以防万一；
拆迁市政风险：遇到毛地并购时必须重点关注原土地出让协议的约定内容 ， 同时还要走访地方相关部门对于类似项目的拆迁、市政接口处理方案的周期和成本；
政策变化风险：复杂多变的调控环境之下 ， 一定要详细摸清标的项目从拿地到现阶段的所有手续时点及有效期 ， 结合地方历年的相关政策做出预判项目开发可行性及规划指标落实可能性；
容积率超或受损风险：有些在建项目存在建筑超容而无法验收的风险需要关注 ， 同时也有不少项目会因为政策调整变化导致原容积率损失的可能性（参考海南200米退线、限高变化等政策影响） 。
那些评审时死在了风控环节的项目 ， 99%都不冤枉成之、败之 ， 忽而之间
看地要点
并购项目 ， 拿到项目信息之后必须实地勘察 ， 丈量（清晰目测）每一寸土地！
现场具体怎么看？大体上以下几个方面都不能忽略
地平整度：确定是否场干地净或评估拆迁量；如果有拆迁未完成的 ， 一定要了解清楚未拆除原因 ， 以及未拆除物与地块方案可摆布之间的关系 。 一是用来评估有没有一钉永钉的情况 ， 二是用来评估未拆与先期施工之间的可能性 。 对于后期的合作方案洽谈非常有必要 。
地质、考古：预估桩基工程有无额外成本 ， 若周边有古代遗址千万落实有无做过考古勘察；溢价并购 ， 底价收回真不是没有发生过 。
地势及周边：土石方量预估及是否需要山体护坡、水域护坡等额外成本；
环保：周边有无一级水源库、化工厂区、垃圾焚烧站等影响建筑退距的设施；另外有无因为环保新政策 ， 导致项目规划面临调整的情况 。 例如：海南海岸线全境退线200米 ， 上海崇明岛三地联审后开发项目面临降高度减规模等等 。
四至：项目周边是否存在道路、水系、铁路等建筑退线要求 ， 并了解四至周边楼高和楼栋类型（影响限高、遮挡等强排指标）、机场高铁（限高风险和噪音污染影响）；


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