微视聚焦■最高法:《物权法》191条“不得转让”是管理性强制规定而非效力性( 二 )
梁少辰提交意见称 ， 其与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》 ， 约定案涉房屋价款为62.5万元 。 被申请人共分两次支付购房款 ， 2014年5月19日被申请人父亲梁锋通过西安银行向瑞麟公司支付购房款37.5万元 ， 2015年7月28日被申请人通过西安银行向政府监管账户西安正谊房地产开发有限公司转款22万元 ， 先后共支付购房款59.5万元 ， 现提交相关转账凭证、银行流水等证据 ， 用以证明被申请人系真实支付购房款 。
根据交行陕西分行的再审申请事由 ， 本院对以下事项进行审查：一、关于二审法院认定的基本事实是否缺乏证据证明的问题；二、关于二审法院是否应根据交行陕西分行的申请依职权调查收集梁少辰支付购房款的证据的问题；三、关于本案法律适用的问题 。
一、关于二审法院认定的基本事实是否缺乏证据证明的问题
《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议 ， 符合下列情形且其权利能够排除执行的 ， 人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十 。 ”二审法院参照该规定 ， 结合案件事实认定梁少辰的行为符合以上情形 。 现交行陕西分行申请再审认为 ， 二审法院认定的上述基本事实缺乏证据证明 。 对此 ， 本院评析如下：
（一）关于梁少辰是否已在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题 。 交行陕西分行提出 ， 根据《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间未经抵押权人同意 ， 不得转让抵押财产”的规定 ， 梁少辰和瑞麟公司签订的《商品房买卖合同》无效 。 本院认为 ， 《物权法》该条款规定的“不得转让”是管理性强制性规定 ， 就不动产而言 ， 针对的是抵押的不动产的“过户”行为 ， “不得转让”即不得过户 。 该条款不是《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的效力性强制性规定 ， 并非针对抵押的不动产转让合同的效力 。 故交行陕西分行提出的该理由 ， 不能成立 。 根据二审法院查明的事实 ， 2014年8月7日 ， 梁少辰与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》 ， 约定梁少辰购买瑞麟君府南区2号楼10701号房屋 ， 合同价款为62.5万元 。 该合同系双方当事人真实意思表示 ， 内容不违反法律、行政法规的强制性规定 ， 合法有效 。 2014年12月30日 ， 西安中院依据生效的债权文书《公证书》及《执行证书》作出（2014）西中执证字第00059-2号执行裁定：查封被执行人瑞麟公司所有的位于陕西省××××区东二环西侧瑞麟君府南区285套房产（预售证号：临预字201216号、临预字201215号、临预字201121号）；查封期限为两年 。 梁少辰购置的房屋在上述查封之列 。 根据上述事实应当认定 ， 梁少辰与瑞麟公司在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同 。
（二）关于梁少辰所购商品房是否用于居住且其名下是否无其他用于居住的房屋的问题 。 本院认为 ， 《执行异议和复议案件规定》第二十九条第二项中规定的“用于居住” ， 其标准是政府规划主管部门规划批准的该房屋的使用性质 。 经查 ， 梁少辰所购房屋性质为居住用房 。 故交行陕西分行提出的梁少辰无法证明案涉房屋已交付、已居住、已占有使用等理由 ， 均不能否定梁少辰所购房屋是居住用房 。 关于梁少辰名下是否还有其他房屋的问题 。 西安房管局出具的《财产查询反馈信息表》显示 ， 梁少辰名下未登记其他房屋 。 交行陕西分行认为 ， 梁少辰仅能证明其在陕西省内无其他用于居住的房屋 ， 而不能证明其在全国范围内再无其他用于居住的房屋 ， 梁少辰亦未提供证据证明其配偶、子女名下均无其他用于居住的房屋 。 本院认为 ， 《执行异议和复议案件规定》第二十九条第二项中规定的“无其他用于居住的房屋” ， 系买受人在被执行房屋所在地名下无其他用于居住的房屋 ， 而不是在全国范围内无其他用于居住的房屋 。 二审法院已查明梁少辰在陕西省无其他房产 ， 故认定梁少辰名下无其他用于居住的房屋 ， 并无不当 。 交行陕西分行再审申请提出 ， 该条规定的“其名下”无其他用于居住的房屋 ， 不仅包括购房者本人 ， 还应包括购房者的配偶、子女名下也都没有其他用于居住的房屋 。 该理由没有法律依据 ， 本院不予支持 。
（三）关于梁少辰已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题 。 经二审法院查明 ， 梁少辰与瑞麟公司于2014年8月7日签订《商品房买卖合同》 ， 约定房屋价款为62.5万元 。 本院认为 ， 根据梁少辰向本院提交的《情况说明》《商品房买卖合同》《收据》《西安银行个人结算业务凭证》《西安银行个人活期账户明细》等相关证据来看 ， 2014年5月19日 ， 梁少辰的父亲梁锋通过西安银行向瑞麟公司支付购房款37.5万元 。 2015年7月28日 ， 梁少辰通过西安银行向政府监管账户西安正谊房地产开发有限公司转款22万元 ， 先后共支付购房款59.5万元 。 瑞麟公司售楼部依上述转款向梁少辰出具《收据》 。 以上证据足以证明 ， 梁少辰为购置案涉房屋已向瑞麟公司支付了59.5万元购房款 ， 已超过合同约定总价款的百分之五十 。 梁少辰在提供了瑞麟公司出具的《收据》后 ， 再提供的以上这些证据能够相互印证 ， 与其当庭陈述的事实可一一对应 ， 本院依法予以认定 。
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