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「下滑」雅居乐年报：2019年毛利率下滑13.4%，总负债超2078亿

撰写 / 鲜宝
电视剧《北京人在纽约》中，有一句经典台词，如果你爱他，请送她去纽约；如果你恨他，请送他去纽约。对雅居乐的掌舵者陈卓林来说，海南，正是那个让他爱恨交加却又舍不得的地方。
2019年，被陈卓林视为“金蛋”的海南楼市迅速冷却，长期押注于此的雅居乐不得不吞下这颗苦果。
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“金蛋”失效
雅居乐毛利率大幅滑坡
3月23日，雅居乐发布了2019年度业绩报告，报告期内实现合约销售1180亿，同比增加14.9%，超出全年销售目标1130亿元一丢丢。营收为602.4亿元，同比增7.3%；归属股东净利润75.12亿元，同比增长5.4%。
这样的业绩增速，在行业整体处于低位。目前发布财报的几家地产商中，合生创展归母净利润增速64.3%、保利地产40.6%，融创57.1%，金科46%，龙光地产42.7%、碧桂园14.2%，万科15.1%、富力15.5%……相比之下，曾经“华南五虎”之一的雅居乐明显落后。
拉长来看，这是雅居乐自2016年以来增速的最慢的一年，2016-2018年，雅居乐归母净利润增速分别为64.25%、163.84%、18.25%。
更重要的是，在业绩增速放缓的情况下，雅居乐毛利润和毛利率双双下滑，报告期内毛利润和毛利率分别为183.6亿元和30.5%，较2018年下降25.6%和13.4个百分点。
「下滑」雅居乐年报：2019年毛利率下滑13.4%，总负债超2078亿
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从财务角度来说，毛利是企业经营获利的主要基础，公司要实现盈利，首先就需要足够多的毛利。而毛利的多少则由毛利率决定，毛利率的高低直接反映了企业的盈利能力，以及增长潜力和生存现状，雅居乐大幅下滑的毛利率，在很大程度上说明公司的盈利质量不如从前。
而针对毛利率下滑的问题，雅居乐主席兼总裁陈卓林解释道：“毛利率减少的原因主要是海南岛的政策问题，我们在海南去年收入就少了，因为海南对我们整个毛利率，特别在毛利额有最大贡献。所以2019年相应海南的贡献就少了，所以就拉低了整个地产毛利率。”
雅居乐可以说对偏居一隅的海南独有钟情，自2009年起就在海口、文昌、陵水、万宁、临高等多个布局项目。随着2016年海南房价暴涨，雅居乐妥妥收获了一波红利，除了近百亿元营收贡献，由于海南项目毛利率可达近60%，带动公司整体毛利率上浮。
【 「下滑」雅居乐年报：2019年毛利率下滑13.4%，总负债超2078亿】谁道花无百日红，2018年开始海南房地产调控政策一个接一个，各个都是“紧箍咒”，从限资金到限户籍，从局部限购到全岛限购，海南楼市一夜入冬。
作为雅居乐的重要粮仓，陈卓林口中的“金蛋”项目，海南遭遇调控带来的影响无疑是巨大的，特别是被寄予厚望清水湾项目。当年陈卓林为了在海南寻找最美丽的湾区发展，坐着直升飞机把海南岛绕了个遍，一眼就相中了湛蓝的清水湾，但在海南收紧楼市调控背景下，清水湾因为非刚需楼盘，业绩迅速萎缩，对雅居乐的影响恰如财报所示。
而在业绩增速放缓，毛利率下滑的同时，近年来发力多元化和逆势扩张也使得雅居乐负债和现金流形势紧张。
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多元化+扩张
负债和现金流形势紧张
随着房地产进入白银时代，诸多房企都将多元化作为一条出路，雅居乐也不例外。2019年中期业绩发布会，陈卓林表示，“我希望4年后，2022年到2023年，地产跟多元化业务将各占收入一半。”
从2019年报来看，雅居乐多元产业发展势头还是不错的。2019年多元化业务收入的占比为 10.1%，较上年增加3.6个百分点。其中，物业管理服务、酒店营运及环保收入分别较去年增加67.7%、11.1%及 146.1%。
不过，这个成绩距离陈卓林想要的多元化目标尚相去甚远，地产开发仍旧是雅居乐大头，占比接近90%，而在激进扩张和多元化策略加速下，雅居乐的负债指标不断恶化。
一直以来，雅居乐都是一个相对低调的地产商，气质上偏成熟稳健，自2018年开始风格迥然，在土地市场杀伐果断，持续“大手笔”拿地。据2018年报显示，雅居乐新拓展城市达到20个，重点围绕珠三角、长三角、京津冀、成渝及中原等城市群，共获得46幅新地块，总斥资约426亿元。


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