江苏龙网

  1. 首页 > 生活 > >

【租赁在抵押】「智海课堂」抵押实物类不良资产投资「估值定价分析」( 二 )


三、在司法诉讼环境下，如何评估不动产抵押物？
在司法诉讼情境下，对于不动产抵押物回收价值判定要做到判断抵押的有效性和定量分析具体的回收金额两方面。
?判断抵押有效性主要考虑：
? 抵押人是否具备相应的民事权利能力和民事行为能力；
? 抵押房产是否符合法律规定，且权属清晰；
? 抵押合同是否以书面形式订立，且合法有效，抵押权是否依法设立，且处于法律诉讼时效内。
?定量分析回收金额：
? 确定抵押资产评估价值
?结合资产处置过程影响变现的各种因素可能的影响程度，对评估价值进行调整。
【租赁在抵押】「智海课堂」抵押实物类不良资产投资「估值定价分析」
文章图片
影响处置变现的因素主要考虑区域经济景气情况、区域司法环境、处置变现中涉及税费、涉及抵押资产拖欠工程款、资产的特殊类型（如涉及变现需补交土地出让金的情况、关于唯一住房的特殊考虑、专用设备等）、民间借贷等方面的影响，由于实务中不良资产个性化差异大，需结合具体情况判断分析。
四、租赁对不动产抵押回收价值，有何影响？
租赁对抵押的不动产回收价值和回收时间影响较大，主要体现在以下几方面：
如果租赁在抵押前，处置抵押物不影响租赁合同的履行，即在租赁期内法院带租拍卖，在租赁有效期内租赁合同对抵押物受让人继续有效，同时在处置抵押物时，承租人享有优先购买权；
如果租赁在抵押后，抵押物处置后，租赁合同对抵押物买受人不具有法律效力，但抵押物处置时，如果租赁状态对抵押权实现产生影响，法院应在去除租赁权后执行拍卖流程。
因此，通常为规避抵押物处置过程中可能来自承租人的阻碍，作为债权人的银行会要求承租人和出租人签订承租人在处置抵押物时放弃租赁或放弃优先购买权的承诺书。
【租赁在抵押】「智海课堂」抵押实物类不良资产投资「估值定价分析」
文章图片
为维持和业主的关系，租赁方倾向于将租金交付给抵押物所有权人，银行通常难以控制租金，附属的租赁权会对抵押物回收价值产生影响。
但特殊情况下，如果作为债权人的银行能够控制全部或者部分租金，且承租人有能力长期稳定的支付租金，附属的租赁权将有利于银行债权的回收。
租赁在抵押前存在，抵押物处置要考虑目前租户的利益，租金水平低于市场价格影响回收价值，租户的配合意愿影响抵押物的回收时间；
另一方面，租赁于抵押后设立，即使承租人签订放弃租赁或优先购买权的承诺书，但实际执行中仍可能存在承租人不予配合的情况，影响抵押物回收价值。
尤其以下情况会加大抵押房产处置难度：
? 剩余租赁期长；
? 租金远低于市场水平；
? 租金已一次性全部支付；
? 租赁合同解约成本高。
【租赁在抵押】「智海课堂」抵押实物类不良资产投资「估值定价分析」
文章图片
此外，还需关注债务人为对抗银行行使抵押权而与第三方恶意串通虚构租赁关系的情况，如租金为明显不合理的低价或伪造租金证据的。
虽然法院不予支持承租人阻止移交占有的请求，但实际执行中受制于调查取证等因素影响，特殊情况下可能影响回收价值。
部分图文来源网络，如有侵权，请联系删除


推荐阅读


上一篇： #杨紫#赵丽颖VS杨紫，谁才是“换头”女明星？

下一篇： 『同门』他是吴京同门，助古天乐拿影帝，和甄子丹合作票房过10亿