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【租赁在抵押】「智海课堂」抵押实物类不良资产投资「估值定价分析」

处置不良资产是一种投资行为，了解投资对象的价值是前提，能够正确估值估价是不良资产投资的重要关键。
而实物类不良资产是金融机构中最常见的不良资产，实物资产多以房地产为主，房地产保值增值的特性，及具备一定的变现能力，使其成为最认可的贷款抵押物。
目前，市场中的高净值人群开始关注到这类不良资产的投资价值，逐渐在增加此类资产的配置。
那什么是抵押实物类不良资产？抵押实物类不良资产的评估方法有哪些呢？今天我们就来聊一聊。
【租赁在抵押】「智海课堂」抵押实物类不良资产投资「估值定价分析」
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一、什么是抵押实物类不良资产？
抵押实物类资产主要是当债务企业无法按时偿还银行贷款时，企业以抵押物、质押物、破产依法赔偿的资产、合同规定赔偿的资产来偿还全部的债务或者一部分债务， 这样以实物来抵偿债务而形成的资产，被称为抵押实物类不良资产。
常见的抵押实物类不良资产包括：企业房屋建筑物、土地使用权、机器设备、存货等等。
虽然抵债资产种类较多，但在实践中常是固定资产类资产。主要包括房地产、动产二方面，动产大部分为车辆、机器设备等实物类资产。
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二、抵押实物类不良资产评估方法
由于资产可变现程度会有不同的表现，因此评估方法也都不尽相同。一般单项实物资产大都分为以下三类来分类进行评估：
01
房地产的评估
房地产作为所占比例最多的抵押实物类不良资产，对其评估是应用最广的。
评估房地产的方法主要包括收益现值法、假设开发法、现行市价法、基准地价修正法、重置成本法等。其中，常见的评估方法有：
?现行市价法，评估思路是，搜集与待评估房地产类似的房地产的近期交易价格信息，然后对个别因素、区域因素和交易时间等进行比较和修正，得出待评估房地产在评估基准日的价格。
适用于有较发达交易市场、被评估房地产有较多市场交易案例的情形。对没有发生过或较少发生不动产交易的地区，市场法难以适用。
?收益现值法，评估思路是通过确定评估基准日以后的房地产净收益，并运用适当的资本化率将净收益折现到评估基准日的价值的一种评估方法。该方法主要适用于租赁房地产或有潜在租赁收益的房地产。
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【 【租赁在抵押】「智海课堂」抵押实物类不良资产投资「估值定价分析」】?重置成本法，评估思路是假设现在重置一宗与待评估房地产可以产生同等效用的房地产，测算包括土地取得费用和重建房地产费用在内的重置成本，然后乘以成新率，得出待评估房地产的评估价格。
该方法适用于房地产市场发育不够成熟、成交实例不多，无法用市场法等其他方法评估的房地产。对收益很少且交易情况少见的公园、学校、公共建筑、公益设施等特殊的房地产进行评估时也可适用。
有时使用两种方法相结合的手段或是将两种方法分别评估，更能够增大房地产评估的准确性，最终根据具体情况选择。
02
机器设备的评估
机器设备采用成本法进行评估。构成机器设备价格的有：机器购置款、机器安装调试费、及其设备运杂费等。
机器设备评估值=重置成本-有形损耗-无形损耗=重置成本*综合成新率，综合成新率是指扣除有形损耗和无形损耗后的结果。
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03
车辆的评估
对车辆的评估釆用市场法或成本法。构成车辆价格的有：车辆购置款及附加费、车辆牌照工本费等。
一般来说资产评估机构的独立性、客观性、科学性和专业性和权威性，容易为资产业务当事人各方所接受，并达成交易。


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