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负债率超200%又面临土储不足 天泰国际身陷夹缝求生窘境

来源：投资者网
作者：郑小琳
1月15日，山东房企天泰国际控股有限公司（下称“天泰国际”）向港交所递交招股书，正式开启IPO冲刺之路 。天泰国际强调，此次赴港招股意在“深耕青岛及扩张全国” 。
理想是美好的，但现实却透露出一丝无奈 。有市场分析指出，近些年，山东省前十大开发商主要为国内知名房企，本土房企的市场份额正在不断被蚕食，甚至发展陷入困境 。
在地产行业红利逐渐殆尽的形势下，天泰国际借势资本谋扩张的路径是否可行？在中小房企艰难探索上市之路时，天泰国际的IPO胜算有多大？就上述疑问，《投资者网》联系天泰国际，截至发稿时公司未予置评 。
“蚊型”房企夹缝中求生存
天泰国际创立于1994年，是一家山东本地房企，主营业务包含地产、旅游休闲、酒店管理、物业管理等 。
招股书显示，天泰国际的业务范围主要集中在山东省内，青岛市项目比重占七成 。截至2020年10月31日，天泰控股在山东省青岛、济南、烟台、滨州、潍坊、临沂、淄博及济宁八个城市建立业务，共持有54个住宅项目 。
【负债率超200%又面临土储不足 天泰国际身陷夹缝求生窘境】早些年，天泰国际曾在山东省内综合实力位列第一，但经过26年发展后，山东省内前10大地产商里已经找不到天泰国际的身影 。
就目前整体规模来看，天泰国际在行业内属于“蚊型” 。招股书显示，2018、2019及2020年前9月，天泰国际实现合同销售额分别为64.55亿元、50.57亿元及59.26亿元 。
2020年3月13日，山东省房地产业协会发布《2019年山东省房地产行业发展报告》显示，外来房企市场占有率正在持续提升 。
此前，2018年山东TOP100企业中，上榜的外来房企有26家，销售金额占比为47.58％；2019年，上榜外来房企新增4家至30家，销售金额占比55.26％ 。随着外来房企的不断进驻山东，本土房企的市场份额正在不断被抢夺，其中包括天泰国际 。
天泰国际在招股书中坦言，“就2019年的销售总额而言，山东省前十大物业发展商为国内主要物业发展商，而公司2019年在山东省内的市场份额仅为0.49％ 。”
这种趋势持续到2020年 。据克尔瑞研究统计，2020年1月-10月青岛市排名前10的房企分别为：融创中国、龙湖地产、海信地产、万科、海尔产城、保利、中国金茂等，天泰国际依旧不在其列 。
2020年，地产市场受新冠疫情、调控政策影响，山东房企生存现状变得更加艰难 。据克尔瑞信息系统统计，2020年1月—10月，青岛市全市商品房成交面积为1264.33万平米，比去年同期下降9％；商品房销售金额为1897亿元，比去年同期下降7.34％ 。
从成交数据可见，相关房企在前10个月销售业绩中，与去年同期相比，无论是销售面积还是销售金额均降幅较大 。
这意味着，新冠疫情冲击之下，小型本土房企不仅需要加大营销推广来争抢市场份额，同时，随着融资新规“三道红线”的逐渐落地，中小本土房企还需要控制负债，在营收、债务双重压力下，本土房企的生存压力百上加斤 。
重重压力令扩张之路举步维艰
在招股书中，天泰国际坦言想要“深耕青岛及扩张全国” 。从房企规模日益集中的情况来看，排名靠后企业想要达成扩张目标，上市或许是最佳选择 。
一方面，天泰国际手中“存粮不足” 。众所周知，土地储备对于房企而言，是生存之本，是保证发展规模化的重要基础，只有粮草充裕，房企方能稳健前行 。但截至2020年10月31日，天泰控股土地储备总量约520万平米，其中，未来可开发物业总建筑面积仅约110万平米 。
土储不足，意味着公司需要通过不断拿地来增加供应 。而意识到这一点的天泰国际，在去年11月开始不断“补仓” 。
通过公开招标、拍卖或挂牌出让等程序，2020年11月，2020年11月，天泰国际通过公开招拍挂拿下了潍坊、德州及临沂三宗新土地，扩充51万平方米土储，又通过收购增加20.5万平方米土储 。
时下，随着“三道红线”融资新规的逐渐落地，因拿地耗费大量资金的天泰国际，整体融资渠道或将受到掣肘 。招股书显示，截至2020年9月30日，天泰国际负债资产比率（不包括合同负债）为81.2％，现金短债比率为2.7 。
由于未上市，天泰国际融资渠道相对单一且成本高 。
招股书显示，天泰国际外部融资主要来源为银行贷款，截至2018年及2019年及2020年9月30日，公司未偿还银行及其他借款分别约为17.89亿元、35.93亿元及37.38亿元，资产负债率分别为120.5％、220.3％以及203％ 。融资成本方面，公司将于2021年6月30日到期的两笔规模1亿元和0.5亿元的借款融资利率分别为12％和15％，高于行业平均水平 。


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