作者：垚圭城（六土） 来源：功夫财经
曾经写过一篇文章，阐述了对于初级购房者而言购买一手房有哪些不为人知的方面要注意 。但实际上，购买一手房毕竟简单，真正充满风险、步步惊心的是二手房 。
对于新手二手房交易只有八个字“冗长繁琐 到处是坑” 。今天我们就来系统地谈谈，买二手房过程中最容易犯的错 。
01
尽调环节
二手房购买就像是一个天使投资者或者PE、VC去投资一个陌生的企业，“尽调”环节是必不可少的 。“尽调”环节就是要调查到房子本身所有信息，包括有利的，重点是不利的 。
首先是房源真实性的尽调 。
各种App、网站上的房源大部分不真实，为了吸引客户，多数中介都会标个低价或者已经售出的房源照片吸引买房者 。主要是为了获取电话，或者吸引你到现场，然后推荐他的房源 。
对于初次买房者这种坑要规避比较难，但是为了避免踏空，要多联系一些低价房源，到了现场一看被骗就马上联系下一家、提升效率 。
其次是房屋本身的尽调 。
房屋自身情况主要包含户型结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高以及装修家具等等 。这方面二手比一手强的是“所见即所得”，所有优缺点一目了然 。
最重要五个方面：
一是小区安全确认 。看保安是否严格，是否随便什么人都可以进入，中介带看是否办理相关手续；
二是小区卫生、绿化，物业好坏确认 。路边有无随便停车，楼道有没广告，电梯有无维修，垃圾投放点是不是脏兮兮等等；
三是房屋情况确认 。进屋后要重点查看房子是不是有刚刚装修过的痕迹，这是重中之重，如果房屋刚刚装修过，有可能存在掩盖房屋的漏水、发霉、刑事案件等问题，也有可能是投资客做“凤变冰”出售，前者说明房屋有硬伤，后者交易环节可能有坑 。
四是房屋内重点部位确认 。厨卫要看上下水管道是否有渗漏，排水管道是否畅通，即使你重新装修，这些部分都会比较麻烦 。如果不准备再次装修的投资者，买来就要出租，那就要看抽油烟机、炉灶等是否安全、好用，插座是否有漏电，卫生间透风是否良好；还要看装修新旧程度以及细节，墙面是否有明显裂缝或者水渍 。客厅和卧室要看采光是否充足，有没有噪音 。
五是房屋周边环境的确认 。包括周边交通、生活配套等 。这些都确定好，还要做一件事，就是找一个傍晚时分，来小区问问楼下大妈、门口保安，房东的邻里关系怎么样，楼上楼下问问有无发生过漏水现象，等到天黑了听听噪音如何，最好雨天看看小区及路口排水情况，北方的千万记得问问暖气供暖情况 。
文章插图
如果这些都没有问题，那么“尽调”环节就要进入下一阶段，房屋权属的“尽调” 。
一定要确定和你谈判、交易的是房屋所有者本人，并且是这间房屋的所有所有者、一个都不能少 。如果是夫妻最好确定双方都同意出售，如果是多人共有，要确定所有房东都同意出售，否则后患无穷 。
一定要请卖方提供合法的身份证件以及产权证书、资格证件、其它相关证件，购房者可到房管局对产权证的真伪进行验证 。也可去房产管理部门查询二手房的产权状况 。房主是谁、共有人的产权比例及拥有权形式 。
强调第一点：最好要求配偶签订知情同意书；在合同中约定，如果隐瞒婚姻状况导致合同无法履行的，购房者有权解除合同并要求支付违约金，以此来保障购房者合法权益 。千万记得要做“查档”，确定房屋权属清晰、干净，没有查封、抵押等问题 。有抵押的要查看抵押贷款的合同、贷款额和偿还额度，利息和租金的金额 。
强调第二点：在购房合同中明确解除抵押的时间以及未按时解除抵押对方应承担的违约责任 。“尽调”工作到了这一步，看上去基本完成 。其实不然，还要做购买者自己的尽调，查一下自己的征信是不是可以贷款、可以贷多少款、可不可以用公积金、贷款年限是多少、首付是几成 。不做自身的尽调，一旦过于乐观的评估自己，到时无法履约，会给自己造成损失，这一点和一手不同，某些一手开发商指定银行会事先帮你评估 。
“尽调”工作做完，下面就是更为惊险的交易环节 。
02
交易环节
交易环节首先要谈中介费，要确定最终交多少钱，这个钱数是要白纸黑字写出来的，三方合同写的是比例，期间协议里写的是具体价格，写出来就具有法律效力了 。千万不要和业主合同都签了，中介费还没谈就被动了 。
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